TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Goch, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt liegt am Reiherweg 12 in 47574 Goch und besteht aus zwei Flurstücken. Das Flurstück 34 (442 m²) ist mit einem zweigeschossigen, voll unterkellerten Zweifamilienhaus in Massivbauweise (Reihenendhaus) sowie einer Doppelgarage bebaut. Das Flurstück 38 (22 m²) stellt ein separates Garagengrundstück mit einer Reihengarage dar (Gutachten S. 4). Die Lage wird als normale Wohnlage im östlichen Stadtbereich von Goch eingestuft, geprägt durch Wohnbebauung und eine gute Anbindung an Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie den öffentlichen Nahverkehr (Gutachten S. 7). Der Bodenrichtwert beträgt 200 €/m² (Stichtag: 01.01.2025, Gutachten S. 16). Das 1982 errichtete Wohnhaus hat eine Wohnfläche von 161,30 m² (Gutachten S. 60) und eine Bruttogrundfläche von 386,52 m² (Gutachten S. 58). Modernisierungen erfolgten punktuell, darunter der Austausch der Heizungsthermen (2011) und die Erneuerung der Bäder im Erd- und Dachgeschoss (2014, Gutachten S. 14). Dennoch wird der Unterhaltungszustand von den Mietern als leicht rückständig beschrieben (Gutachten S. 12). Außen sind feuchtebedingte Putzschäden an der gartenseitigen Außenwand, Feuchteschäden am Balkon sowie allgemeine Unterhaltungsrückstände (anstrichbedürftige Dachüberstände) ersichtlich (Gutachten S. 14). Ein Energieausweis liegt nicht vor (Gutachten S. 12). Das zentrale Risiko für Investoren ist der mangelnde Zugang. Den Gutachtern wurde bei der Besichtigung bis auf wenige Ausnahmen (Hausflur, ein Bad, Keller-Trockenraum) kein Zutritt zu den Innenräumen gewährt (Gutachten S. 6). Das Risiko unentdeckter Mängel im Inneren wurde mit einem Sicherheitsabschlag von 5 % (-13.200 €) bewertet (Gutachten S. 26). Zudem besteht eine wirtschaftliche Wertminderung von -25.000 € aufgrund der unzeitgemäßen, schlichten Grundrisse und fehlender Gäste-WCs (Gutachten S. 25). Beide Wohnungen sind vermietet (Gutachten S. 10), was bei einer geplanten Eigennutzung rechtliche Hürden aufwirft. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 316.000 € (Gutachten S. 1) bietet das Objekt einen Einstieg in den Wohnungsmarkt von Goch. Da das Sachwertverfahren (316.000 €) durch das Vergleichswertverfahren (315.000 €) gestützt wird, ist der Wert solide untermauert (Gutachten S. 33). Aufgrund der Vermietung und der Zutrittsverweigerung eignet sich diese Immobilie vor allem für risikobereite Kapitalanleger, die über die finanziellen Reserven für anstehende Renovierungen im Innenbereich verfügen. Ein Einsteiger sollte wegen der unklaren Innenraumsituation und der bestehenden Mietverhältnisse Vorsicht walten lassen.