ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Höxter, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Höxter-Lüchtringen ist ein ehemaliger landwirtschaftlicher Hof, der als wirtschaftliche Einheit aus drei Flurstücken (95, 363, 371) besteht und unter den Aktenzeichen 19 K 14/25, 19 K 15/25 und 19 K 16/25 geführt wird. Der offizielle Verkehrswert für das hier primär betrachtete Aktenzeichen 0019 K 0014/2025 (Flurstück 95, 2 m²) ist mit 200 EUR festgesetzt. Der Verkehrswert der gesamten wirtschaftlichen Einheit, bestehend aus einem Zweifamilienhaus (A), einer ehemaligen Stallung (B), einer Hofscheune (C) sowie Remisen und Garagen (D), wurde vom Sachverständigen zum Stichtag 08.10.2025 auf 140.000 EUR ermittelt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch ein Vergleichswertverfahren für den Bodenwert und eine Plausibilisierung mittels Ertragswertverfahren. Auffällig ist, dass der Bodenwert mit rd. 90.300 EUR etwa zwei Drittel des Gesamtwertes der bebauten Grundstücke ausmacht, was den hohen Sanierungsbedarf der Gebäude widerspiegelt. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 1.229 m². Das Wohnhaus (A) bietet rd. 210,9 m² Wohnfläche, aufgeteilt in zwei Wohnungen. Die ehemaligen Wirtschaftsgebäude (Stallung B, Scheune C, Remise/Garagen D) verfügen über insgesamt rd. 707 m² Nutz- bzw. Gewerbefläche. Das Objekt ist mit einem lebenslangen, unentgeltlichen Wohnungsrecht für den Ehemann der Eigentümerin belastet, das die Nutzung des gesamten Grundstücks und aller Gebäude einschließt. Zudem sind Carport-Plätze informell an Nachbarn überlassen. Offizielle Mietverträge bestehen nicht. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete für die gesamte Einheit wird auf 17.640 EUR geschätzt, was einem monatlichen Mietdelta von 1.470 EUR gegenüber der aktuellen Ist-Miete von 0 EUR entspricht. Der bauliche Zustand des Objekts ist als sanierungs- und modernisierungsbedürftig einzustufen. Das Wohnhaus (A) benötigt umfassende Renovierungen, insbesondere im Erdgeschoss, während die Stallung (B) wirtschaftlich abgeschrieben ist und die Scheune (C) einen mäßigen Zustand aufweist. Es wurden zahlreiche Mängel wie überalterte Dacheindeckungen, Setzrisse, Feuchtigkeitsschäden im Keller und an Außenwänden, Schimmelschäden und überalterte Installationen festgestellt. Die Dacheindeckungen einiger Nebengebäude könnten asbesthaltig sein. Der energetische Standard ist unterdurchschnittlich (vermutlich Energieklasse G-H), die Ölzentralheizung war bei der Besichtigung außer Betrieb. Es besteht ein erheblicher Investitionsbedarf zur energetischen Ertüchtigung und allgemeinen Instandsetzung. Der Sachverständige hatte am 08.10.2025 Innenzugang zu den Gebäuden, jedoch waren einige kleinere Räume im Übergang zwischen Stallung und Scheune verschlossen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurde nicht geprüft, da Wasser und Heizung abgestellt waren. Das Gutachten basiert auf einer zerstörungsfreien Inaugenscheinnahme und berücksichtigt die Auswirkungen von Bauschäden und Mängeln pauschal. Untersuchungen auf verdeckte Schäden, Altlasten oder Schädlingsbefall wurden nicht durchgeführt. Die Datenqualität wird durch das detaillierte Gutachten gestützt, jedoch durch die genannten Zugangsbeschränkungen und Nichtprüfungen limitiert. Im Grundbuch sind neben dem Zwangsversteigerungsvermerk eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für eine Trafostation (die nicht mehr existiert) und das bereits erwähnte Wohnungsrecht eingetragen. Letzteres stellt eine erhebliche Wertminderung von geschätzten 117.000 EUR dar. Baulasten sind keine bekannt. Die rechtliche Formulierung des Wohnrechts ist nicht eindeutig und könnte Klärungsbedarf erfordern. Vor einem Gebot sind eine vertiefte Prüfung des Wohnrechts, eine detaillierte Kostenkalkulation für die Sanierung und Modernisierung sowie eine Klärung des tatsächlichen Zustands der nicht besichtigten oder nicht geprüften Gebäudeteile unerlässlich.