Das Zwangsversteigerungsobjekt mit dem Aktenzeichen 0019 K 0015/2025 betrifft das Flurstück 363 der Gemarkung Lüchtringen, Flur 7, mit einer Größe von 7 m². Dieses Flurstück ist Teil einer wirtschaftlichen Einheit, die aus drei Flurstücken (95, 363, 371) mit einer Gesamtfläche von 1.229 m² besteht und mit ehemaligen landwirtschaftlichen Wohn- und Wirtschaftsgebäuden bebaut ist. Der Verkehrswert für das einzelne Flurstück 363 wurde auf 800 EUR festgesetzt, während der Gesamtverkehrswert der unbelasteten wirtschaftlichen Einheit bei rund 140.000 EUR liegt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch ein Vergleichswertverfahren für den Boden und eine Plausibilitätskontrolle mittels Ertragswertverfahren. Abschläge wurden für Marktanpassung, Bauschäden und die im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten vorgenommen.
Die wirtschaftliche Einheit umfasst ein Zweifamilienhaus (Wohnhaus A) mit ca. 211 m² Wohnfläche, eine ehemalige Stallung (B) mit ca. 360 m² Nutzfläche, eine ehemalige Scheune (C) mit ca. 217 m² Nutzfläche sowie Remise, Garagen und Nebengebäude (D) mit ca. 130 m² Nutzfläche. Das Objekt ist teilweise bewohnt und teilweise informell genutzt: Der Ehemann der Eigentümerin bewohnt das Wohnhaus im Rahmen eines unentgeltlichen Wohnrechts, und Carport-Plätze sind Nachbarn überlassen. Offizielle Mietverträge bestehen nicht. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete für die gesamte wirtschaftliche Einheit wird auf 17.640 EUR geschätzt, was bei einem Gesamtverkehrswert von 140.000 EUR einer Bruttorendite von ca. 12,6 % entspräche.
Der bauliche Zustand des gesamten Ensembles ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Das Wohnhaus A) benötigt umfassende Renovierungen und Modernisierungen, insbesondere die EG-Wohnung. Die Stallung B) und Scheune C) sind wirtschaftlich abgeschrieben bzw. nur sehr eingeschränkt nutzbar und weisen erhebliche Mängel an Dächern, Fassaden und Estrichen auf. Die Remise und Garagen D) sind ebenfalls überaltert. Es bestehen vielfältige Schäden wie Setzrisse, Feuchtebilder, Schimmelschäden und Rost. Der energetische Standard des Wohnhauses ist unterdurchschnittlich und überaltert (vermutlich Energieklasse G-H), ein Energieausweis liegt nicht vor. Ein hoher Investitionsbedarf für Dämmung, Heizung und Fenster ist gegeben.
Der Gutachter konnte das Objekt am 06.08.2025 von außen und am 08.10.2025 von innen besichtigen. Allerdings waren einige kleinere Räume im Übergang zwischen Stallung B) und Scheune C) verschlossen und somit nicht zugänglich. Zudem waren Wasser- und Heizungsanlagen komplett abgestellt, sodass deren Funktionsfähigkeit nicht geprüft werden konnte. Die Bewertung von Bauschäden und Baumängeln erfolgte pauschal, und weitergehende Untersuchungen auf verdeckte Schäden, Altlasten oder Schädlingsbefall wurden nicht durchgeführt. Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen beruhen auf Annahmen oder Unterlagen.
Im Grundbuch sind zwei beschränkte persönliche Dienstbarkeiten eingetragen: ein Recht zum Errichten und Betreiben einer Trafostation für die PESAG auf Flurstück 371 (Werteinfluss -1.000 EUR) und ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnungsrecht für den Ehemann der Eigentümerin am gesamten Gebäude und Grundstück (Werteinfluss -117.000 EUR). Die Formulierung des Wohnrechts ist rechtlich nicht vollumfänglich eindeutig und weicht in den Angaben zu Wohnfläche und Mietwert von der Realität ab. Vor einem Gebot sollten daher der tatsächliche Zustand der nicht zugänglichen Bereiche, die genaue Ausgestaltung des Wohnrechts und die detaillierten Sanierungskosten umfassend geprüft werden.