ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Höxter, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Höxter-Lüchtringen ist ein ehemaliger landwirtschaftlicher Resthof, bestehend aus einem Zweifamilienhaus (Baujahr 1927, nach Brand), einem ehemaligen Stallgebäude (ca. 1900), einer Scheune (ca. 1900) sowie Remisen, Garagen und kleineren Nebengebäuden (ca. 1950er/1961). Der amtliche Verkehrswert wurde zum Stichtag 08.10.2025 auf 139.000 Euro festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch eine Plausibilisierung mittels Ertragswertverfahren. Der Bodenwert des 1.229 m² großen Grundstücks beträgt 90.300 Euro. Das Zweifamilienhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 210,9 m² (EG: 102,9 m², OG: 108,0 m²). Die Nebengebäude bieten eine Nutzfläche von insgesamt ca. 707 m² (Stallung: 360 m², Scheune: 217 m², Remise/Garagen/Nebengebäude: 130 m²). Das Objekt ist durch den Ehemann der Eigentümerin im Obergeschoss des Wohnhauses bewohnt, der ein lebenslanges Wohnrecht am gesamten Gebäude besitzt. Offizielle Mietverträge existieren nicht. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird im Gutachten auf ca. 17.640 Euro geschätzt, was bei einem bereinigten Verkehrswert eine Bruttorendite von ca. 12,6 % ergeben würde. Der bauliche Zustand des gesamten Anwesens ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen, mit einem deutlichen Modernisierungsstau. Das Wohnhaus-EG ist umfassend sanierungsbedürftig, während die Nebengebäude (Stallung, Scheune) wirtschaftlich kaum noch verwertbar sind und erhebliche Mängel wie Dacheindeckungen am Ende der Lebensdauer, Feuchtigkeit, Schimmel und Risse aufweisen. Teile der Dacheindeckung sind hochwahrscheinlich asbesthaltig. Die Ölzentralheizung ist überaltert und zum Stichtag außer Betrieb. Der energetische Standard wird als unterdurchschnittlich (Energieklasse G-H) bewertet, ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Gutachter hatte nur teilweisen Zugang zu den Innenbereichen, da einige Räume verschlossen waren. Die Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen (Heizung, Wasser, Elektro) wurde nicht geprüft. Die Bewertung von Bauschäden und Baumängeln erfolgte pauschal als Wertabschlag und nicht als detaillierte Kostenkalkulation. Es wird empfohlen, vertiefende Untersuchungen durchzuführen. Im Grundbuch sind neben dem Zwangsversteigerungsvermerk eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für eine Trafostation (die nicht mehr existiert) und ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnungsrecht für den Ehemann der Eigentümerin eingetragen. Letzteres mindert den Verkehrswert um geschätzte 117.000 Euro. Baulasten oder Denkmalschutz sind nicht bekannt. Der Widerspruch bezüglich der Lage im Überschwemmungsgebiet der Weser sollte vor Gebotsabgabe geklärt werden.