TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Jüchen, Nordrhein-Westfalen

Das vorliegende Dossier analysiert ein Zweifamilienhaus mit Anbauten und Garage in Jüchen-Hochneukirch, das im Rahmen einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft angeboten wird. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 340.000 EUR zum Wertermittlungsstichtag 23.01.2024. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, wobei der Bodenwert mittels Vergleichswertverfahren ermittelt wurde. Das Objekt umfasst eine Wohn-/Nutzfläche von ca. 513 qm auf einem 450 qm großen Grundstück. Es ist eigengenutzt, wodurch keine Ist-Mieten vorliegen. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird auf ca. 32.146 EUR geschätzt, aufgeteilt auf zwei Wohnungen (EG: 180 qm, OG/DG: 147 qm), Nutzflächen in den Anbauten (186 qm) und eine Garage. Die Anbauten wurden aus einer ehemaligen Gaststätte in Wohnraum umgewandelt, wofür eine Duldung, aber keine Baugenehmigung vorliegt. Der Baujahr des Hauptgebäudes ist ca. 1969. Das Objekt befindet sich in einem altersgemäß durchschnittlichen bis guten Zustand, weist jedoch erhebliche Mängel auf. Dazu gehören massive Wasserschäden im Erd- und Obergeschoss sowie in der Garage, die auf eine mangelhafte Dachterrasse und einen fehlenden/mangelhaften Balkonbelag zurückzuführen sind. Die Sanitäranlagen in den Anbauten sind veraltet und außer Betrieb, und die Kegelbahn im Keller der Anbauten befindet sich im Rohbauzustand mit Wasserschäden. Wesentliche Modernisierungen des Innenausbaus und der Dachdämmung wurden um das Jahr 2000 vorgenommen. Die Heizung ist eine Öl-Zentralheizung, und das Pultdach der Anbauten könnte asbesthaltig sein. Der Sachverständige hatte nur eingeschränkten Zugang zum Innenbereich des Objekts, da dieses nicht vollständig geräumt war und Möbel die Sicht auf wesentliche Gebäudeteile erschwerten. Der Dachraum konnte ebenfalls nur eingeschränkt eingesehen werden. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und das Ausmaß von Schäden konnte nur augenscheinlich erfasst werden. Annahmen zur Legalität baulicher Anlagen und zur Einhaltung von Vorschriften wurden getroffen, aber nicht vertieft geprüft. Im Grundbuch sind Verzichte auf Überbaurenten für die auf Nachbargrundstücken befindlichen Anbauten sowie gemeinschaftliche Vorkaufsrechte eingetragen. Der Zwangsversteigerungsvermerk ist seit dem 13.06.2023 vermerkt. Eine begünstigende Baulast (Bauwich) ist vorhanden, belastende Baulasten existieren nicht. Die Hof- und Wegeflächen der Überbauten sind grundbuchlich nicht gesichert. Ein pauschaler Wertabschlag von 50.000 EUR wurde für die Unterhaltungsbesonderheiten vorgenommen, der jedoch keine Kostenschätzung darstellt. Erschließungsbeiträge sind nicht mehr zu entrichten.