TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Minden, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt Kutenhauser Straße 25 F, 32425 Minden, liegt im beliebten Stadtbezirk Nordstadt in einer ruhigen, durchgrünten und stadtnahen Wohnlage (ca. 1,5 km zum Zentrum). Das 807 m² große, trapezförmige Grundstück ist mit einem voll unterkellerten Zweifamilienhaus und einer massiven Doppelgarage bebaut. Die Umgebung ist von einer überwiegend ein- bis zweigeschossigen, offenen Wohnbebauung geprägt. Die Verkehrsanbindung und die infrastrukturelle Versorgung sind als gut zu bewerten (Gutachten S. 7-8). Das Hauptgebäude wurde ursprünglich 1962 in Massivbauweise errichtet. 1998 erfolgte der Um- und Ausbau des Dachgeschosses samt Dachdämmung. Weitere wesentliche Modernisierungen umfassen den Austausch von Fenstern und Haustür (2004), die Erneuerung der Gaszentralheizung (2012) sowie eine nachträgliche Fassadendämmung und -verkleidung. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 243 m², aufgeteilt in eine Erdgeschosswohnung (ca. 95 m²) und eine Maisonettewohnung im OG/DG (ca. 148 m²). Der bauliche Zustand wird als durchschnittlich beschrieben, mit leichtem Renovierungsbedarf und geringfügigem Unterhaltungsstau (Gutachten S. 12-15). Im Grundbuch von Minden Blatt 4971 ist in Abteilung II lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten, Denkmalschutz oder Altlasteneinträge liegen nicht vor. Als rechtliches Risiko ist der Charakter des Verfahrens als Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft) zu beachten. Wirtschaftliche Risiken ergeben sich aus den erforderlichen nachträglichen Baugenehmigungen für den Wintergarten, die Terrassen- und Balkonerweiterungen sowie die Überdachung des Freisitzes (Kostenabschlag im Gutachten: 2.500 €). Zudem sind kleinere Baumängel wie Risse an der Nordfassade und Feuchtigkeitsspuren im Keller vorhanden (Kostenabschlag: 5.000 €). Auf der Doppelgarage befinden sich zudem asbesthaltige Wellfaserzementplatten (Gutachten S. 4, 15, 25). Dieses Objekt eignet sich ideal für Eigennutzer, die ein Mehrgenerationswohnen oder eine Teilvermietung anstreben, sowie für klassische Buy-and-Hold-Investoren. Bei einer fiktiven marktüblichen Nettokaltmiete von ca. 1.801 € monatlich (21.612 € jährlich) lässt sich am festgesetzten Verkehrswert von 430.000 € eine solide Bruttomietrendite von ca. 5,03 % erzielen. Aufgrund der durchgeführten Innenbesichtigung und der vorliegenden Modernisierungen ist das Risiko für unvorhergesehene Schäden im Vergleich zu anderen Zwangsversteigerungen gering, sofern die baurechtliche Legalisierung der Anbauten erfolgreich abgeschlossen wird (Gutachten S. 32, 37).