TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Much, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt, ein einseitig angebautes, eingeschossiges Zweifamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Doppelgarage, wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft angeboten. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 460.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, wobei der Ertragswert zur Plausibilitätskontrolle und der Bodenwert nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt wurden. Ein signifikanter Abschlag von 125.038 € wurde aufgrund des eingeschränkten Käuferkreises, des Gesamtzustands und der Sanierungsrisiken vorgenommen. Die Wohnfläche des Objekts beträgt ca. 271,53 m², aufgeteilt in 130,24 m² im Erdgeschoss und 141,29 m² im Dachgeschoss. Zusätzlich existiert eine ausgebaute Nutzfläche von 52,87 m² im Kellergeschoss, die als Appartement genutzt wird, jedoch baurechtlich nicht als Wohnfläche anerkannt ist. Das Objekt ist derzeit nicht vermietet und wird vom Eigentümer unregelmäßig selbst genutzt, was faktisch einem Leerstand entspricht. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird auf ca. 21.840 € geschätzt, was bei einem Verkehrswert von 460.000 € einer Bruttorendite von ca. 4,75 % entspricht. Das Gebäude aus dem Baujahr 1981 weist einen feststellbaren Modernisierungs- und Instandhaltungsstau auf. Zu den Mängeln zählen eine laut Angaben defekte Gaszentralheizung (Fußbodenheizung), veraltete Dachflächenfenster, bauartbedingte Wärmebrücken sowie Hohlraumbildungen in Fliesenbelägen. Der Garten ist ungepflegt und die Terrasse im Kellergeschoss instandsetzungsbedürftig. Ein Energieausweis vom 02.09.2021 weist einen hohen Endenergiebedarf von 229,6 kWh/(m²∙a) aus. Modernisierungen umfassen einen Teilausbau im KG um 1997 und ein erneuertes Duschbad im EG vor ca. vier Jahren, sowie zwei modernisierte Bäder. Die Ortsbesichtigung durch den Gutachter erfolgte am 15.08.2023, jedoch nur mit teilweisem Innenzugang. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Wasser, Elektrik, Heizung) wurde nicht explizit überprüft, sondern unterstellt. Beschreibungen nicht sichtbarer Bauteile basieren auf Annahmen oder Unterlagen. Die baurechtliche Legalität des Kellergeschoss-Appartements ist ungeklärt. Das Grundstück ist als Altlastenverdachtsfläche nicht erfasst, Altlastenfreiheit wird jedoch unterstellt. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk zur Aufhebung der Gemeinschaft eingetragen. Baulasten oder Wohnungsbindungen liegen nicht vor. Das Objekt befindet sich in der Wasserschutzzone III. Vor einem Zuschlag sind die baurechtliche Situation des Kellergeschosses, der tatsächliche Zustand der Heizzentrale und der Umfang des Modernisierungsbedarfs detailliert zu prüfen.