ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Mülheim an der Ruhr, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt wird im Wege der Zwangsvollstreckung am 16. September 2026 versteigert. Es handelt sich um ein Zweifamilienhaus mit Garagen auf zwei Flurstücken (Flurstück 85 mit 2.338 m² und Flurstück 86 mit 1.063 m²), die eine wirtschaftliche Einheit bilden. Der offizielle Verkehrswert beträgt 485.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär im Sachwertverfahren, wobei der Bodenwert im Vergleichswertverfahren ermittelt wurde. Das Gutachten empfiehlt eine Gesamtversteigerung der Teilgrundstücke. Die Wohnfläche des Zweifamilienhauses beträgt rund 244 m², die Nutzfläche rund 37 m². Das Haupthaus wird eigengenutzt oder steht leer, während ein Wohnbereich im Anbau (ca. 67,8 m² Wohnfläche) für 500 € monatlich und die Garagen für 225 € monatlich vermietet sind. Dies ergibt eine aktuelle Jahresnettokaltmiete von 8.700 € und eine Bruttorendite von 1,79 %. Marktübliche Mieten für das Gesamtobjekt sind nicht explizit ausgewiesen, wodurch ein Mietlückenpotenzial nicht direkt ableitbar ist. Das Haupthaus wurde ca. 1900 erbaut und 2014/2015 umfangreich modernisiert, wodurch es sich in einem guten Zustand befindet, jedoch einen leicht vernachlässigten Pflegezustand aufweist. Der Anbau (Baujahr ca. 1960) ist laut Eigentümerangaben in einem einfachen Zustand aus den 70er/80er Jahren. Es bestehen spezifische Mängel wie ein Feuchtigkeitsschaden an der Küchendecke, beschädigte Wegeflächen sowie Belags- und Brüstungsschäden an Dachterrasse und Balkon. Dachflächen sind ungedämmt, und ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Heizung erfolgt über einen Holzofen im Haupthaus und einen Einzelofen im Anbau. Der Sachverständige konnte das Objekt bis auf den vermieteten Wohnbereich im Anbau von innen und außen besichtigen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und die materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde vorausgesetzt. Flächenangaben basieren auf Unterlagen und Ortstermin-Erkenntnissen, ohne separates Aufmaß. Es wurden keine vertiefenden Untersuchungen zu Baugrund, Altlasten oder Schädlingen durchgeführt. Diese Limitierungen sind bei der Bewertung und Kaufentscheidung zu berücksichtigen. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Laut Behördenauskunft liegt ein anhängiges Schornsteinfegerverfahren vor. Baulasten oder Denkmalschutz bestehen nicht. Das Grundstück liegt im Außenbereich und im Landschaftsschutzgebiet, was die Bebaubarkeit nach § 35 BauGB regelt. Eine Wertminderung von 25.000 € wurde für Schäden, Mängel und Unterhaltungsbesonderheiten des Zweifamilienhauses berücksichtigt. Bei einer Einzelversteigerung des Garagengrundstücks (Flurstück 86) würde sich der Wert um ca. 4.000 € reduzieren. Vor Gebotsabgabe sollten das vollständige Gutachten, die Mietverträge und der Zustand des Anbaus detailliert geprüft werden.