ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Paderborn, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Paderborn versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung ein Zweifamilienhaus mit zwei Einliegerwohnungen und integrierter Garage in Paderborn-Elsen, Elser Bruch 39. Das Grundstück umfasst 674 m². Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 615.000 Euro. Dieser Wert wurde im Gutachten zum Stichtag 10.02.2026 durch eine gleichgewichtige Ableitung aus dem Sachwertverfahren (620.000 Euro) und dem Ertragswertverfahren (610.000 Euro) ermittelt. Eine Plausibilisierung mittels Rohertragsfaktor bestätigte die Werte. Das Vergleichswertverfahren kam aufgrund unzureichender vergleichbarer Kauffälle und der spezifischen Objekterweiterungen nicht zur Anwendung. Das Objekt verfügt über eine Gesamtwohnfläche von 314 m², aufgeteilt in vier Wohneinheiten: eine Erdgeschosswohnung (ca. 119 m²), eine Dachgeschosswohnung (ca. 134 m²), eine Einliegerwohnung im Erdgeschoss (ca. 33 m²) und eine Einliegerwohnung im Spitzboden (ca. 28 m²). Zusätzlich ist eine integrierte Garage mit Fahrradraum vorhanden. Alle Wohneinheiten werden derzeit von der Eigentümerfamilie eigengenutzt, sodass keine Ist-Miete erzielt wird. Die marktübliche Nettokaltmiete wurde auf Basis des Paderborner Mietspiegels für die Wohneinheiten und die Garage auf insgesamt 2.240 Euro monatlich bzw. 26.880 Euro jährlich taxiert. Dies ergibt ein jährliches Mietpotenzial von 26.880 Euro. Das ursprünglich 1957 errichtete Gebäude wurde 1999 und 2014 umfassend modernisiert, was zu einem fiktiven Baujahr von 1975 und einem mittleren Modernisierungsgrad führt. Es befindet sich in einem normalen, altersgemäßen Unterhaltungszustand mit durchschnittlicher Ausstattung. Kleinere Restfertigstellungsarbeiten, wie fehlende Fensterbänke und Dachabdeckungen, sind noch erforderlich. Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 1993, der Warmwasserspeicher wurde 2025 erneuert. Ein Energieausweis wird im Gutachten nicht erwähnt. Die Ortsbesichtigung durch den Gutachter erfolgte am 10.02.2026, wobei das Objekt vollständig von innen und außen besichtigt werden konnte. Das Gutachten ist jedoch ausdrücklich kein Bausubstanz- oder Bauschadengutachten; zerstörende Bauteilöffnungen oder detaillierte technische Prüfungen (z.B. Standsicherheit, Schallschutz, Schadstoffbelastungen) wurden nicht vorgenommen. Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen beruhen auf Bauakten, Eigentümerangaben und Annahmen. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk vom 10.03.2025 eingetragen. Es bestehen keine Baulasten zu Lasten des Grundstücks, jedoch eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Bewertungsgrundstücks auf dem Nachbargrundstück. Das Grundstück ist nicht im Altlastenkataster registriert und es bestehen keine offenen Erschließungsbeiträge. Vor einem Zuschlag sollten die Kosten für die Restfertigstellungsarbeiten detailliert kalkuliert und die Situation bezüglich des fehlenden Energieausweises sowie potenzieller GEG-Anforderungen geklärt werden.