ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Pfeffenhausen, Bayern

Das zu bewertende Grundstück mit einer Fläche von 625 m² befindet sich in ruhiger Wohnlage in der Marktgemeinde Pfeffenhausen und ist mit einem Zweifamilienhaus sowie einer Doppelgarage aus den Jahren 2000/2001 bebaut. Die Mikrolage zeichnet sich durch einen gewachsenen Charakter aus, wobei Einkaufsmöglichkeiten wie eine Edeka-Filiale in fußläufiger Entfernung (ca. 100 m) erreichbar sind. Das teilunterkellerte Gebäude weist eine Gesamtwohnfläche von ca. 230 m² auf, wovon ca. 121 m² auf die Erdgeschosswohnung entfallen. Der Zustand des zugänglichen Erdgeschosses, des Kellers und der Außenanlagen wird als gepflegt und dem Baualter entsprechend beschrieben. Im Erdgeschoss besticht die Wohnung durch gehobene Ausstattungsdetails wie Granitböden und einen Whirlpool im Badezimmer. Ein wesentlicher energetischer Mangel ist jedoch die ungedämmte Decke über dem Obergeschoss, die zu hohen Heizkosten führt. Ein gültiger Energieausweis lag der Sachverständigen für die Bewertung nicht vor, weshalb keine detaillierten Effizienzdaten erhoben werden konnten. Das primäre Risiko dieses Objekts liegt in der baurechtlichen Situation des Obergeschosses. Entgegen den genehmigten Plänen wurden dort anstelle einer großen Wohnung zwei kleinere Zweizimmerwohnungen errichtet und vermietet. Da der Bebauungsplan maximal zwei Wohneinheiten pro Gebäude zulässt und zudem die erforderlichen Stellplätze fehlen, ist diese Aufteilung nicht genehmigungsfähig. Da den Mietern kein Zutritt gewährt wurde, konnte das gesamte Obergeschoss zudem nicht von innen besichtigt werden. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der festgesetzte Verkehrswert von 635.000 € die gravierenden Risiken aus dem ungenehmigten Ausbau und der verweigerten Innenbesichtigung nur unzureichend widerspiegelt. Konservative Investoren sollten aufgrund der drohenden Rückbauverpflichtung und den damit verbundenen Mietausfällen sowie baulichen Anpassungskosten Abstand nehmen oder nur bei einem massiven Preisabschlag im Versteigerungstermin bieten.