ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Porta Westfalica, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Minden versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung ein Ein-/Zweifamilienhaus auf Erbbaurecht in Porta Westfalica, Ortsteil Lerbeck. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 196.000 €. Die Wertermittlung erfolgte zum Stichtag 31.08.2022. Das Gutachten nutzte vorrangig das Sachwertverfahren, stützend das Ertragswertverfahren, und berücksichtigte spezifische Abschläge für das Erbbaurecht sowie objektspezifische Merkmale. Das Objekt ist eigengenutzt und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 137 m², aufgeteilt in ca. 80 m² im Erdgeschoss und ca. 57 m² im Dachgeschoss. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird auf 10.515 € geschätzt. Der Bodenrichtwert für die Lage beträgt nach Anpassung 103,00 €/m² zum Wertermittlungsstichtag. Der Ausbau des Einfamilienhauses in ein Zweifamilienhaus ist nicht in der Bauakte enthalten und somit nicht genehmigt, wobei eine Genehmigungsfähigkeit vermutet wird. Der bauliche Zustand wird als altersentsprechend, aber mit Unterhaltungsstau und überdurchschnittlichem Renovierungsbedarf beschrieben. Es bestehen diverse Baumängel und Bauschäden, darunter eine reparaturbedürftige Gaszentralheizung (Bj. 2003), eine defekte Solarunterstützung, teilweise abgängiger Fußboden im DG, Putzabplatzungen im Keller und leichte Risse in der Außenfassade. Die Außenanlagen machen einen ungepflegten Eindruck. Der Wärmeschutz ist nicht zeitgemäß, und ein Energieausweis lag zum Besichtigungstermin nicht vor. Diverse kleinere Modernisierungen wurden seit 2003 durchgeführt. Der Sachverständige hatte am 31.08.2022 vollen Innen- und Außenzugang zum Objekt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde jedoch nicht geprüft, und die Wertermittlung basiert auf augenscheinlichen Feststellungen ohne bausubstanzielle oder bauphysikalische Spezialuntersuchungen. Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden teilweise mündlich eingeholt. Das Grundstück ist nicht als Altlastenverdachtsfläche aufgeführt. Das Objekt ist mit einem Erbbaurecht belastet, das bis zum 30.09.2075 läuft. Es sind ein jährlicher Erbbauzins (derzeit 534,44 €), eine Vormerkung zur Erhöhung des Erbbauzinses, ein Vorkaufsrecht und eine Vormerkung zur Übertragung des Erbbaurechts für eine Genossenschaft im Grundbuch eingetragen. Für die Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich. Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind im Verfahren entfallen.