ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Reken, Nordrhein-Westfalen

Das im Wege der Zwangsvollstreckung zu versteigernde Zweifamilienhaus in Reken, Kirchstraße 5, wurde zum Wertermittlungsstichtag 08.01.2026 mit einem Verkehrswert von 300.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte unter Anwendung des Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahrens, wobei das Vergleichswertverfahren aufgrund der Datenlage als primär herangezogen wurde. Der Bodenrichtwert beträgt 170 €/m² zum Stichtag 01.01.2025 für baureifes Land in einem Mischgebiet. Das Grundstück ist mit einem Zweifamilienhaus (Baujahr 1966, Anbau 1988, fiktives Baujahr 1973) und einem massiven Carport bebaut. Die Wohnfläche beträgt ca. 218 m² (EG und OG). Das Objekt ist vermietet. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird auf 12.308,40 € geschätzt, aufgeteilt in 6.294,60 € für das Erdgeschoss (80,70 m²) und 6.013,80 € für das Obergeschoss (77,10 m²). Eine tatsächliche Ist-Miete ist den Unterlagen nicht zu entnehmen. Der bauliche Zustand wird als altersgemäß, aber mit Unterhaltungsstau und Reparaturbedarf beschrieben. Es wurden Feuchtigkeitsschäden an der Außenwand im Gästezimmer und am Außenmauerwerk im Kellergeschoss festgestellt. Fenster sind teilweise undicht, und es besteht mangelnde Wärmedämmung. Die Heizungsanlage stammt aus dem Jahr 2012 (Gas). Ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Spitzboden wurde 2021 durch den Mieter ausgebaut, ist jedoch nach Bauaktenauszug nicht genehmigt. Der Sachverständige konnte eine Außenbesichtigung und eine Innenbesichtigung des Erdgeschosses durchführen. Die Wohnung im Obergeschoss war nicht zugänglich. Für die nicht besichtigten Bereiche wird Mängel- und Schadensfreiheit unterstellt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und Baumängel sowie Bauschäden wurden nur zerstörungsfrei und pauschal berücksichtigt. Die materielle Legalität des Dachgeschossausbaus wurde nicht geprüft. Im Baulastenverzeichnis ist eine Vereinigungsbaulast eingetragen, die mehrere Grundstücke bauordnungsrechtlich zu einer Einheit verbindet. Die in Abteilung II und III des Grundbuches eingetragenen Rechte und Belastungen wurden bei der Wertermittlung auftragsgemäß nicht berücksichtigt. Vor einem Gebot sollten der tatsächliche Zustand der Obergeschosswohnung, die Genehmigungssituation des Dachgeschossausbaus und die genaue Höhe des Instandsetzungsbedarfs detailliert geprüft werden.