ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Remscheid, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt befindet sich in der Sternstraße 10 in 42859 Remscheid, im Stadtteil Bliedinghausen. Es handelt sich um ein weitestgehend freistehendes Zweifamilienhaus in Massivbauweise auf einem regelmäßigen, leicht trapezförmigen Grundstück mit einer Gesamtfläche von 750 m². Das ursprüngliche Gebäude wurde circa im Jahr 1867 erbaut und im Jahr 1910 von einer Schmiede in ein Wohnhaus umgenutzt. Im Jahr 1994 erfolgten wesentliche Erweiterungen und der Umbau zu einem Zweifamilienhaus mit zwei separaten Einheiten. Die linke Wohnung erstreckt sich über das Erd- und Dachgeschoss und umfasst rund 127 m² Wohnfläche, während die rechte Wohnung im Erdgeschoss ca. 65 m² aufweist. Zum Anwesen gehören zudem ein Doppelcarport aus dem Jahr 1991 sowie ein über 100 Jahre altes, sanierungsbedürftiges Fachwerknebengebäude (Schuppen/Waschküche). Die Lage wird als normale Wohnlage mit guter Verkehrsanbindung eingestuft, wobei die direkte Lage an der Straße als leicht negativ bewertet wird. Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird als altersentsprechend durchschnittlich beschrieben, weist jedoch eine Vielzahl an konkreten Baumängeln und Bauschäden auf, für die im Gutachten ein pauschaler Risikoabschlag von 10 % (33.500 €) vorgenommen wurde. Besonders gravierend sind Feuchtigkeitsprobleme an Decken (durch Undichtigkeiten der darüberliegenden Terrasse verursacht), Schäden am Parkettboden im Dachgeschoss sowie Risse und Ablösungen im Fußbodenaufbau des Erdgeschosses ("Boden gibt nach"). Zudem ist die Außenfassade an der Rückseite unfertig und teils mit Bauschaum provisorisch abgedichtet. Der Kamin ist aufgrund von gebrochenen Schamottesteinen nicht mehr nutzbar, und die Elektrik für Garten und Carport weist Fehler auf. Das Fachwerknebengebäude befindet sich in einem unsanierten, negativen Zustand ohne Restwert und erfordert entweder eine Kernsanierung oder den Abriss. Ein zentrales Risiko für Erwerber stellt die rechtliche Situation dar. Gemäß Grundbuch Abteilung II ist unter lfd. Nr. 3 ein Altenteil (Wohnungsrecht) eingetragen. Zudem besteht unter lfd. Nr. 4 eine Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Eigentumsübertragung. Da eine Wohnung derzeit im Rahmen dieses Wohnungsrechtes bewohnt wird, ist das Objekt nicht vollständig frei verfügbar. Zu den weiteren Risiken gehören die Unwägbarkeiten der historischen Bausubstanz (z.B. unvollständig verfüllte, baufällige Kriechkeller) sowie potenzielle zukünftige Erschließungsbeiträge, da die Sternstraße als unfertige Erschließungsanlage abgerechnet werden könnte. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 302.000 € (abgeleitet aus dem Sachwertverfahren und gestützt durch den Vergleichswert) bietet die Immobilie eine solide Substanz für spekulativ orientierte Investoren. Wegen der eingetragenen Rechte in Abteilung II und des erheblichen Sanierungsstaus ist dieses Objekt jedoch kein klassisches Renditeobjekt zur sofortigen Neuvermietung. Ein erfolgreicher Erwerb setzt eine detaillierte rechtliche Prüfung der bestehenbleibenden Lasten und eine einkalkulierte Sanierungsreserve von mindestens 50.000 € voraus.