ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Schleiden, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt befindet sich in Schleiden-Nierfeld (Dehlenbach 24) in einer ruhigen, einfachen ländlichen Wohnlage mit ausgeprägter Hanglage nahe Wiesen- und Waldflächen. Die Liegenschaft besteht aus zwei Flurstücken: dem bebauten Flurstück 72 (464 qm) und dem unbebauten Gartengrundstück Flurstück 71 (379 qm), was eine Gesamtgrundstücksfläche von 843 qm ergibt. Die nähere Infrastruktur in Schleiden ist ausreichend, während der Ortsteil Nierfeld selbst primär als Wohnstandort dient. Das im Jahr 1957 in Massivbauweise errichtete, unterkellerte Zweifamilienhaus bietet eine Wohnfläche von ca. 96,10 qm und verfügt über eine im Kellergeschoss integrierte Garage. Der bauliche Zustand wird als unterdurchschnittlich und ungepflegt beschrieben. Die Haustechnik ist in weiten Teilen veraltet, insbesondere die Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1982. Das Gebäude weist die schlechteste Energieeffizienzklasse H auf (Endenergiebedarf 324,4 kWh/(qm a)), weshalb umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen dringend erforderlich sind. Zudem zeigen sich Feuchtigkeitsschäden an den Stützmauern sowie im Kellerabstellraum. Rechtlich und finanziell bestehen erhebliche Risiken: Der teilausgebaute Spitzboden ist baurechtlich nicht genehmigt, was im schlimmsten Fall zu einer Rückbauverpflichtung führen kann. Darüber hinaus wurden bei der Besichtigung Fledermauskotspuren im Spitzboden gefunden. Da Fledermäuse artenschutzrechtlich streng geschützt sind, können hier teure Fachprüfungen und Auflagen drohen. Ein weiteres Risiko stellen die noch nicht endgültig abgerechneten Erschließungsbeiträge für den Straßenausbau dar, für die die Gutachterin bereits pauschale Risikoabschläge von je 5.000 EUR pro Flurstück vorgenommen hat. Fazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von insgesamt 104.000 EUR (aufgeteilt in 91.000 EUR für das Hausgrundstück und 13.000 EUR für das Gartengrundstück) stellt das Objekt ein klassisches Sanierungsprojekt dar. Aufgrund des erheblichen Sanierungsstaus und der speziellen Risiken (Artenschutz, Baurecht, Erschließung) eignet sich die Immobilie vor allem für erfahrene Projektentwickler oder handwerklich versierte Eigennutzer, die die Risiken kalkulieren und erhebliche Eigenleistungen einbringen können.