ZwangsversteigerungStellplatz/Garage in München, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen 0,75/1.000 Miteigentumsanteil an dem 3.013 m² großen Grundstück Fl.-Nr. 141 (Gemarkung Bogenhausen), verbunden mit dem Sondereigentum an einem Kfz-Einzelstellplatz (Aufteilungsplan Nr. 73) in der Tiefgarage der Liegenschaft Ismaninger Straße 136 / Wehrlestraße 7 und 9 in 81675 München. Die Liegenschaft befindet sich in guter Wohnlage an der Ecke zur Wehrlestraße gegenüber einem Gebäude des Bundesfinanzhofes. Die Verkehrsanbindung an den Mittleren Ring sowie den ÖPNV (Tram 17) ist sehr gut. Das Wohn- und Geschäftsgebäude mit zweigeschossiger Tiefgarage wurde ca. 1975 in Massivbauweise errichtet und ca. 1997 um ein Geschoss aufgestockt. Der bewertete Stellplatz liegt ebenerdig im 1. Untergeschoss und verfügt über eine asphaltierte/gepflasterte Ein- und Ausfahrt mit elektrischem Sektionaltor von der Ismaninger Straße. Der Stellplatz befindet sich in einem optisch durchschnittlichen Zustand, weist jedoch die Besonderheit auf, dass er laut Aufteilungsplan in der Tiefe in die benachbarten Stellplätze Nr. 71 und 74 hineinragt, wenngleich er laut Gutachten durchschnittlich gut anfahrbar bleibt. Erhebliches Risiko birgt der bauliche Zustand der Tiefgarage: Eine gutachterliche Stellungnahme aus 2024 bescheinigt relevante Chloridbelastungen an Stützen- und Wandsockeln mit Querschnittsverlust in der Tragbewehrung. Die Sanierungskosten werden auf 1,3 bis 1,8 Mio. € beziffert, während die Instandhaltungsrücklage der Tiefgarage per 31.12.2024 lediglich 31.702,00 € betrug. Gemäß Teilungserklärung tragen grundsätzlich die 121 Stellplatzeigentümer die Kosten der Tiefgarage, wenngleich statisch notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum rechtlich umstritten sind. Das monatliche Hausgeld beträgt ab 01.01.2026 26,41 €. In der WEG bestehen zudem Hausgeldrückstände von ca. 120.000 €. Der Verkehrswert wurde zum 04.12.2025 auf 14.000,00 € festgesetzt, abgeleitet aus einem Grundvergleichswert von 24.000,00 €, einem Zuschlag für den Anteil an der Hausmeisterwohnung (+330,00 €) und einem pauschalen Sanierungsabschlag (-10.000,00 €). Für Investoren bietet sich bei defensiver Bietstrategie eine Einstiegschance in den Münchner Parkraum, vorausgesetzt, das erhebliche Nachschuss- und Sonderumlagenrisiko wird vollständig einkalkuliert.