ZwangsversteigerungStellplatz/Garage in München, Bayern

Gegenstand des Verfahrens ist ein 1,00/1.000 Miteigentumsanteil an dem 3.013 m² großen Grundstück Flurstück 141 der Gemarkung Bogenhausen, verbunden mit dem Sondereigentum am Tiefgaragenstellplatz Nr. 69 in der Ismaninger Straße 136 / Wehrlestraße 7 u. 9 in 81675 München. Das Hauptgebäude ist ein Wohn- und Geschäftshaus mit Baujahr ca. 1975 (Aufstockung ca. 1997). Die Mikrolage zeichnet sich durch ein gepflegtes städtisches Umfeld, die Nähe zum Mittleren Ring sowie die direkte Anbindung an das Münchner Nahverkehrsnetz (Tramlinie 17 am Bundesfinanzhof) aus. Der bewertungsgegenständliche Einzelstellplatz befindet sich im Untergeschoss der Tiefgaragenanlage. Bei einer überdurchschnittlich komfortablen Breite von ca. 3,80 Metern ist er am Boden mit Betonsteinverbundpflaster befestigt und ebenerdig gut anzufahren. Das Zu- und Abfahrtsportal verfügt über ein elektrisches Sektionaltor mit Funksender. Zum Ortstermin am 04.12.2025 wurde festgestellt, dass auf dem Stellplatz Gerätschaften eines Gastronomiebetriebs zwischengelagert waren. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem durchschnittlichen Erhaltungszustand. Besondere Beachtung erfordert die bauliche und rechtliche Situation der Tiefgarage: Ein Fachgutachten vom 13.08.2024 weist auf erhebliche Chloridschäden an tragenden Bauteilen hin, die zu Bewehrungsquerschnittsverlusten geführt haben. Die veranschlagten Sanierungskosten von 1,30 bis 1,80 Mio. Euro sind nach Auslegung der Gemeinschaftsordnung überwiegend von den 121 Stellplatzeigentümern aufzubringen, während die Rücklage per 31.12.2024 lediglich 31.702,00 Euro betrug. Zudem verzeichnet die Gesamtgemeinschaft Hausgeldrückstände von ca. 120.000,00 Euro. Der Gutachter hat den Sanierungsabschlag mit pauschal 10.000,00 Euro bemessen, weist jedoch ausdrücklich auf mögliche Kostenüber- oder -unterschreitungen hin. Der festgesetzte Verkehrswert von 16.000,00 Euro spiegelt den Sanierungsstau bereits wider. Investoren erwerben einen großzügig bemessenen Stellplatz in erstklassiger Stadtlage mit exzellenter Vermietbarkeit, müssen jedoch die unausweichlichen Sonderumlagen für die bauliche Instandsetzung in ihre Gesamtrenditerechnung einpreisen.