ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt in der Herbsteiner Straße 14 im Berliner Bezirk Reinickendorf (Ortsteil Wittenau) umfasst ein 551 m² großes Grundstück, bebaut mit einem freistehenden, nicht unterkellerten Wohnhaus, einer Garage aus dem Jahr 1981 sowie zwei Holz-Nebengebäuden. Das Wohnhaus wurde laut Archivunterlagen und Angaben im Jahr 2014 aufgestockt bzw. als wesentlicher Neubau fertiggestellt. Die Wohnfläche im Erd- und Obergeschoss beträgt 192,44 m², ergänzt um 58,42 m² Nutzfläche im ausgebauten Dachgeschoss (Gesamtwohn-/Nutzfläche 250,86 m²). Die Lage ist als einfache, aber ruhige Wohnlage in einem durch Einfamilienhäuser geprägten Wohngebiet einzustufen. Das Wohnhaus befindet sich in einem soliden bis guten Erhaltungszustand. Die Innenräume präsentieren sich sehr gepflegt mit zeitgemäßer Ausstattung wie Fußbodenheizung über eine Gaszentralheizung, Isolierverglasung, großformatigen Stein-/Fliesenbelägen und einer großzügigen Terrasse im Obergeschoss. An der Fassade bestehen witterungsbedingte Verschmutzungen und der Terrassenbelag weist partielle Schäden auf. Die Garage und der daran angebaute Holzschuppen zeigen stärkere Abnutzungserscheinungen und Pflegerückstände. Rechtlich und baurechtlich birgt die Liegenschaft zentrale Risiken: Der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken ist baurechtlich nicht genehmigt; in den Bauakten ist die Fläche ausdrücklich als nicht zum dauernden Aufenthalt genehmigt ('U') vermerkt. Da die planungsrechtliche Geschossflächenzahl von 0,4 bereits ausgenutzt ist, ist eine Genehmigung fraglich. Dennoch ist das Dachgeschoss für 560,00 € monatlich kalt vermietet (Mietvertrag befristet bis 15.03.2026, laut Eigentümer mündlich unbefristet). Zudem steht an der Grundstücksgrenze ein weiteres, wohnraumgleich ausgestattetes Holzgebäude ohne Baugenehmigung und unter Verletzung von Grenzabständen. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren unter Berücksichtigung eines 7,5%igen Abschlags für den teilvermieteten und ungenehmigten Zustand auf 670.000,00 € festgesetzt. Bieter erhalten hier ein modernes Wohnhaus, müssen jedoch Aufwand und Risiken zur Klärung der baurechtlichen Genehmigungslage und der Mietersituation einkalkulieren.