TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei zusammenhängende Grundstücke am Brunsbütteler Damm 220 im Berliner Bezirk Spandau (Ortslage Klosterfelde) mit einer Gesamtgröße von 739 m² (Flurstück 476 mit 574 m² und Flurstück 1129 mit 165 m²). Die Umgebung ist durch eine gemischte Bebauung aus Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie Gewerbe geprägt. Eine Bushaltestelle (Linie M32) befindet sich in etwa 100 m Entfernung, der Fern- und S-Bahnhof Berlin-Spandau liegt ca. 3 km entfernt. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar. Die Lage an der vierspurigen Hauptstraße und neben einer Gaststätte führt zu Immissionsbelastungen, die im Gutachten wertmindernd berücksichtigt wurden. Auf dem Grundstück befindet sich ein nicht unterkellertes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ca. 79 m² Wohnfläche, das 1963 durch Umbau einer Gartenlaube entstand. Die Bausubstanz ist stark überaltert und weist erheblichen Instandsetzungs- und Renovierungsbedarf auf (unter anderem Putzrisse, veraltete Sanitäranlagen und Einfachfenster). Das Dachgeschoss ist nur über eine Außenleiter erreichbar. Da die bauliche Ausnutzung mit einer GFZ von ca. 0,12 weit hinter der zulässigen GFZ von 0,3 zurückbleibt, empfiehlt der Gutachter den Abbruch des Bestandsgebäudes, welcher mit Kosten von rund 42.000 € veranschlagt wurde. Rechtlich und technisch bestehen wesentliche Risiken: Das Gebäude überbaut das Nachbarflurstück 1129 auf ca. 35 m² ohne dingliche Absicherung. Zudem verfügt Flurstück 476 bei isolierter Betrachtung über keine gesicherte Zuwegung und Erschließung, da Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen sowie die Heizung über das Nachbargrundstück Nr. 218 laufen. Für eine eigenständige Erschließung wurden Kosten von ca. 14.000 € ermittelt. Das Objekt ist derzeit vermietet, wobei den Beteiligten kein schriftlicher Mietvertrag vorlag. Im Grundbuch ist zudem eine Nacherbfolge eingetragen. Fazit: Die Immobilie bietet für kapitalstarke Entwickler eine interessante Möglichkeit zur Neuentwicklung im Berliner Stadtgebiet. Wegen der anstehenden Abbruch- und Erschließungskosten sowie der rechtlichen Besonderheiten des Überbaus und der Teilungsversteigerung sollten Bieter beide Flurstücke gemeinsam anvisieren und entsprechende Risikopuffer einpreisen.