ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei Teileigentumseinheiten im Erdgeschoss des Wohn- und Geschäftshauses Fürstenwall 30 A (Ecke Neusser Straße) im beliebten Düsseldorfer Stadtteil Unterbilk. Das Eckgrundstück umfasst eine Gesamtfläche von 187 m². Gegenstand des Verfahrens sind das Ladenlokal G1 (51/1.000 MEA, Blatt 2000) mit einem Einzelverkehrswert von 160.000,00 EUR sowie die Gewerbeeinheit G2 (85/1.000 MEA, Blatt 2011) mit 78 m² Nutzfläche und einem Einzelverkehrswert von 175.000,00 EUR, woraus sich ein Gesamtverkehrswert von 335.000,00 EUR ergibt. Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute Infrastruktur, unmittelbare Nähe zur beliebten Einkaufs- und Gastromeile Lorettostraße sowie hervorragende ÖPNV-Anbindungen (Haltestelle Stadttor, S-Bahnhof Völklinger Straße) aus. Das Gebäude wurde ca. 1960 wiederaufgebaut und im Jahr 2002 im Erdgeschossbereich für gewerbliche Nutzungen umgebaut. Die Gewerbeeinheit G2 umfasst zwei Büroräume, eine Galerie, Küche und WC und verfügt über einen separaten Zugang an der Neusser Straße. Da der Sachverständigen kein Zutritt zum Sondereigentum gewährt wurde, basiert die Bewertung auf einer reinen Außenbesichtigung und den vorliegenden Bauakten. Das Gebäude befindet sich in einem durchschnittlichen Unterhaltungszustand mit leichten witterungsbedingten Verfärbungen an der Fassade. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung wurde bei der Wertermittlung ein pauschaler Risikoabschlag in Höhe von 10 % (13.000,00 EUR) auf den Ertragswert der baulichen Anlagen vorgenommen. Rechtlich ist das Teileigentum lastenfrei zu bewerten. Die Teilungserklärung schließt störendes Gewerbe wie Gastronomie, Spielhallen oder veranstaltungsintensive Nutzung explizit aus. Der bisherige WEG-Verwalter ist im Jahr 2023 verstorben, weshalb aktuelle Eigentümerprotokolle und Energieausweise nicht vorgelegt werden konnten. Im Bereich des Grundstücks liegt eine bekannte, großflächige Grundwasserverunreinigung mit Chrom und PFAS vor, die jedoch für die Bestandsnutzung ohne Grundwasserentnahme als nicht unmittelbar gefährdend und wertneutral eingestuft wird. Straßenbaubeiträge oder Erschließungskosten fallen gemäß städtischer Auskunft nicht an. Zusammenfassend bietet das Objekt durch seine begehrte Lage in Unterbilk und die solide vermietbare Bürogröße eine interessante Einstiegsmöglichkeit für Kapitalanleger. Die Renditeerwartung fußt auf einem marktüblichen Rohertrag von ca. 12.636,00 EUR p.a. (13,50 EUR/m²). Potenzielle Erwerber sollten jedoch Sicherheitsrücklagen für den Innenbereich einplanen und vorab klären, ob die Einheiten im Termin einzeln oder gemeinsam ausgeboten werden.