ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich auf einem 222 m² großen Grundstück an der Oberbilker Allee 36 im Düsseldorfer Stadtteil Friedrichstadt. Die Umgebungsbebauung ist durch geschlossene, mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser geprägt. Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute Makrolage, fußläufige Erreichbarkeit von S-Bahn und Straßenbahn sowie vielfältige Nahversorgungsmöglichkeiten (unter anderem Düsseldorf Arcaden in ca. 900 m) aus. Nachteilig wirken sich Lärmimmissionen von 70 bis 74 dB(A) durch den Straßen- und Schienenverkehr aus. Das Gebäude wurde ca. 1962 als fünfgeschossiger Massivbau wiederaufgebaut. Es umfasst eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (ca. 51 m² Nutzfläche), die intern mit Büroflächen im 1. Obergeschoss gekoppelt ist, sowie 12 Wohneinheiten in den Obergeschossen (2. bis 4. OG je drei Einheiten, Dachgeschoss zwei ausgebaute Studio-Wohnungen) mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 586 m². Im Innenhof befinden sich vier Garageneinstellplätze. Laut Bauakte wird das Gebäude über eine Ölheizung versorgt; ein Personenaufzug ist vorhanden. Das Gebäude ist nicht barrierefrei. Dem Gutachter wurde der Zutritt zum Bewertungsobjekt verweigert, sodass die Wertermittlung ausschließlich auf Grundlage einer Außenbesichtigung, behördlicher Auskünfte und Bauakten erfolgte. Zur Berücksichtigung verdeckter Mängel wurde ein pauschaler Risikoabschlag von 70.000 € (10 % des Gebäudeertragswerts) angesetzt. Baulasten bestehen nicht, Denkmalschutz liegt nicht vor. Das Grundstück ist jedoch als gewerblicher Altstandort (AS 8800) registriert, was bei künftigen Baumaßnahmen Auflagen nach sich ziehen kann. Mietverträge lagen zum Stichtag nicht vor. Der festgesetzte Verkehrswert von 1.300.000 € basiert auf dem Ertragswertverfahren mit einem nachhaltig angesetzten Rohertrag von 77.622 € p.a. und einem Liegenschaftszinssatz von 3,10 %. Für renditeorientierte Investoren bietet die Immobilie eine solide Substanz in starker Lage, erfordert jedoch aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung eine vorsichtige Bietstrategie mit entsprechendem Puffer für Sanierungs- und Mieterregelungsaufwand.