ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Emmerich am Rhein, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich an der exponierten Rheinpromenade 6 in 46446 Emmerich am Rhein unmittelbar am Rheinufer auf einem 100 m² großen Grundstück. Das mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshaus umfasst eine Gesamtmietfläche von rund 217 m², aufgeteilt auf eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (ca. 44 m², Eisdiele), eine 1-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss (ca. 52 m²) sowie eine großzügige Wohnung im 2. und 3. Obergeschoss (ca. 121 m²). Das Gebäude ist unterkellert (ca. 56 m² Nutzfläche) und verfügt im 4. Obergeschoss über einen Hauswirtschaftsraum mit Zugang zu einer Flachdachterrasse. Die Mikrolage wird gutachterlich als sehr gut bewertet und bietet einen direkten Blick auf das Rheinufer. Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes ist unbekannt, jedoch erfolgte zwischen 2007 und 2011 eine grundlegende Kernsanierung, Umnutzung und Erweiterung mit neuen Kunststofffenstern, Balkonanlagen und Innenausbauten. Der Ausstattungsstandard ist gehoben (Fliesenböden, Sicherheitstüren, Sauna, Whirlpools). Jedoch bestehen erhebliche bauliche und ordnungsrechtliche Defizite: Aufgrund von Feuchtigkeitsschäden und Baumängeln ist die Nutzung der Dachterrasse behördlich untersagt. Zudem bestehen Feuchtigkeitsschäden an der Zimmerdecke im 1. OG. Das beauftragte Architekturbüro beziffert die Kosten für die Fertigstellung des Brandschutzes und die Erlangung der baubehördlichen Abnahme auf ca. 20.000 Euro sowie die Schadensbeseitigung im 1. OG auf ca. 5.000 Euro. Rechtlich liegt das Objekt im Geltungsbereich nach § 34 BauGB innerhalb einer städtischen Gestaltungssatzung sowie im Schutzbereich eines Bodendenkmals. Altlasten und Baulasten sind nicht eingetragen, Erschließungsbeiträge sind abgegolten. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes NRW eingetragen. Die beiden Wohneinheiten werden ohne baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung als Ferienwohnungen vermarktet, für die obere Wohnung steht die behördliche Schlussabnahme noch aus. Das gesamte Objekt ist an einen Generalmieter vermietet (Gewerbemietvertrag EG befristet bis 2025 mit Verlängerungsklausel, Wohnungen befristet bis 2029) mit einer tatsächlichen Kaltmiete von 1.850 Euro monatlich (22.200 Euro p.a.). Unter Berücksichtigung der Ertragswertmethodik mit einem Liegenschaftszinssatz von 2,0 % und einem Abzug von 25.000 Euro für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wurde der Verkehrswert zum Stichtag 30.03.2026 auf 589.400 Euro festgesetzt. Die Liegenschaft bietet dank ihrer Spitzenlage und des Mietsteigerungspotenzials auf nachhaltige 23.853 Euro Rohertrag eine solide Ertragsbasis, verlangt vom Ersteher jedoch administratives Geschick bei der bauordnungsrechtlichen Legalisierung.