ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Freilassing, Bayern

Das Versteigerungsobjekt Sebastianigasse 2 in 83395 Freilassing umfasst ein teilunterkellertes, zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Garage und überdachter Zufahrt auf einem 312 m² großen, vollständig befestigten Grundstück. Die Immobilie befindet sich in zentraler Innenstadtlage, rund 45 m von der Fußgängerzone entfernt. Die verkehrliche Anbindung ist durch Buslinien, den Bahnhof Freilassing (ca. 800 m) sowie die Nähe zur Stadt Salzburg (ca. 9 km) und Autobahnen A 8 / A 1 sehr gut erschlossen. Das Ursprungsbaujahr liegt bei ca. 1909, wobei im Laufe der Jahrzehnte Erweiterungen und 2007/2008 umfassendere Umbauten erfolgten (fiktives Baujahr 1973). Die Gesamtwohn- und Nutzfläche beträgt ca. 326 m², wovon 77 m² auf eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (zuletzt Kosmetikstudio) und der Rest auf Wohnräume in Hochparterre, 1. Obergeschoss und Dachgeschoss entfallen. Der bauliche und ausstattungstechnische Zustand ist sanierungs- und modernisierungsbedürftig (Zustandsnote 3). Positiv hervorzuheben sind hochwertige Natursteinböden und Wandverkleidungen. Allerdings weisen viele Ausbauten eine semi-professionelle Qualität auf. Gravierende Mängel bestehen unter anderem in der veralteten Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 1993, der überalterten Elektroinstallation, Feuchtigkeits- und Schimmelschäden (Keller, Windfang, Garage), defekten Sanitäranlagen in mehreren Geschossen sowie akuten Unfallgefahren durch fehlende Geländer und Absturzsicherungen auf dem Garagendach und der Außentreppe. Rechtlich ist das Grundstück als Gebäude- und Freifläche im Grundbuch von Freilassing Blatt 2256 A eingetragen; Denkmalschutz oder Altlastenverdacht bestehen laut Auskünften nicht. Das Anwesen wird derzeit eigengenutzt und ist nicht vermietet, wodurch kein Mieterschutz greift. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 27.06.2025 auf 650.000 € festgesetzt, ermittelt zu je 50 % aus Sachwert (614.258 €) und Ertragswert (687.161 €), jeweils bereinigt um einen pauschalen Reparaturabschlag von -40.000 € und Zubehör (+500 €). Zusammenfassend bietet die Immobilie eine seltene Gelegenheit zum Erwerb einer gemischt nutzbaren Liegenschaft in bester Stadtlage mit erheblichem Ertragspotenzial (kalkulierter Rohertrag 40.428 € p.a.). Investoren müssen jedoch erhebliche Instandsetzungs- und Sicherheitsinvestitionen einkalkulieren, um das Objekt zukunftssicher und marktgerecht zu vermieten oder selbst zu nutzen.