ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Friedberg, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein historisches, traufständiges Fachwerk-Wohnhaus (Flurstück 517, 52 m² Grundstücksfläche) in der Usagasse 4 sowie einen 1/3-Miteigentumsanteil an einer angrenzenden, 24 m² großen Wasserfläche bzw. Traufgasse (Flurstück 772) in 61169 Friedberg (Hessen). Die Liegenschaft befindet sich in zentraler Lage der historischen Friedberger Altstadt innerhalb der Fußgängerzone. Der Gesamtverkehrswert wurde auf 99.480 EUR festgesetzt, wovon 99.000 EUR auf das Wohnhaus und 480 EUR auf den Grundstücksanteil entfallen. Das Wohnhaus weist ein geschätztes Baujahr vor 1900 auf und verfügt über eine Bruttogrundfläche von ca. 156 m², verteilt auf Erdgeschoss, Obergeschoss und ein augenscheinlich zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss. Im Erdgeschoss, das vormals als Gaststätte genutzt wurde, ist straßenseitig ein unfertiger Innenausbau (u.a. Trockenbauständerwände) erkennbar. Der Gutachter schätzte die Kosten für die Fertigstellung dieses Bereichs auf 9.500 EUR. Da ein Zutritt verwehrt wurde, konnte das Objekt nur von außen besichtigt werden; zur Abdeckung von Unsicherheiten wurde ein Sicherheitsabschlag in Höhe von 15.000 EUR in Ansatz gebracht. Die Immobilie ist als Teil der Gesamtanlage „Stadtkern“ nach § 2 Abs. 3 HDSchG denkmalgeschützt, wodurch bauliche Veränderungen an Fassade und Dach der Genehmigungspflicht unterliegen. Öffentliche Baulasten und Altlasteneinträge sind nicht verzeichnet. Flurstück 772 ist vom öffentlichen Straßenraum nicht direkt zugänglich und wirtschaftlich nur für angrenzende Eigentümer nutzbar. Die Belegungs- und Mietsituation ist formal ungeklärt, nach äußerer Inaugenscheinnahme (Briefkasten) wird von einer Vermietung ausgegangen. Aus Investorensicht bietet die Liegenschaft ein sehr preisgünstiges Einstiegsobjekt mit Wertsteigerungspotenzial im Rhein-Main-Einzugsgebiet. Dem stehen jedoch signifikante Risiken durch den unvollendeten Ausbau, die verweigerte Innenbesichtigung und denkmalrechtliche Restriktionen gegenüber. Eine detaillierte Kalkulation von Instandsetzungs- und Sanierungskosten ist vor der Versteigerung unerlässlich.