Abschnitt 1
Was ist ein freihändiger Verkauf in diesem Kontext?
Ein freihändiger Verkauf bezeichnet im Kontext einer laufenden Zwangsversteigerung den eigenständigen Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer mit Zustimmung des Gläubigers. Aus dem Kaufpreis wird die gesicherte Forderung – meist eine Grundschuld der Bank – abgelöst, und das Vollstreckungsverfahren wird daraufhin zurückgenommen.
Das klingt technisch, hat aber eine praktische Bedeutung: Sie als Eigentümer behalten die Kontrolle über den Verkaufsprozess. Kein Versteigerungstermin, kein öffentlicher Aushang, keine Ablauftermine des Gerichts. Sie verhandeln, wählen den Käufer und bestimmen – im Rahmen dessen, was die Bank akzeptiert – den Preis.
Abgrenzung
- Kein gerichtliches Verfahren – Sie verkaufen wie bei einem normalen Immobilienverkauf
- Freie Preisbildung am Markt – kein Mindestgebot, kein Gutachtenpreis als Grenze
- Ablösung der Grundschuld aus dem Kaufpreis – Bank gibt Grundschuld frei
- Verfahrensrücknahme durch den Gläubiger nach vollständiger Zahlung
Abschnitt 2
Warum ist der freihändige Verkauf fast immer die bessere Option?
Ein freihändiger Verkauf erzielt typischerweise einen 10 bis 25 Prozent höheren Erlös als der Zuschlag im Versteigerungstermin. Schuldner profitieren von einem Marktpreis statt eines Gerichtspreises, mehr Zeit zum Auszug und weniger öffentlicher Sichtbarkeit. Voraussetzung sind Kooperation des Schuldners, Zustimmung der Bank und ein realistischer Zeitrahmen.
Zahlenbeispiel
Einfamilienhaus, Verkehrswert 400.000 €
Freihändig verkauft
390.000 €
nach 4 Monaten Vermarktung
Hypothetisch Versteigerung
290.000–340.000 €
Marktbeobachtung
Mögliche Differenz für den Schuldner: 50.000–100.000 € plus vermiedene Zinsen und Restschuld
Vorteile
- Deutlich höherer Erlös als Versteigerung
- Kein öffentlicher Versteigerungstermin
- Mehr Zeit für geordneten Umzug
- Weniger Stress und gesellschaftlicher Druck
- Möglichkeit, Restschuld zu minimieren oder zu verhandeln
Herausforderungen
- Bank muss zustimmen
- Käufer muss schnell und solvent sein
- Zeitdruck durch laufendes Verfahren
- Emotionale Belastung durch Notverkaufssituation
- Makler muss erfahren mit Notverkäufen sein
Abschnitt 3
Wann ist der freihändige Verkauf noch möglich?
Ein freihändiger Verkauf ist während der gesamten Verfahrenszeit möglich, solange noch kein Zuschlag erteilt wurde. Am realistischsten ist die Phase zwischen Anordnung und Terminbestimmung.
Vor Anordnung
Einfachster Fall – regulärer Verkauf, Grundschuld wird abgelöst
Nach Anordnung, vor Terminbestimmung
Häufigster Ausstiegspunkt – mit Bank-Zustimmung möglich
Nach Terminbestimmung, vor Termin
Noch möglich wenn Käufer vorhanden und Gläubiger Antrag zurücknimmt
Am Termintag
Theoretisch bis Zuschlagsverkündung – praktisch kaum durchführbar
Nach Zuschlag
Ausgeschlossen – Eigentumsübergang ist rechtskräftig
Mehr zu den Phasen des Verfahrens: Artikel 02: Verfahrensablauf → und Artikel 10: Einstellung des Verfahrens →
Abschnitt 4
Die Rolle der Bank (oder anderer Gläubiger)
Die Bank ist kein Gegner in diesem Prozess – sie hat ein eigenes Interesse daran, ihre Forderung so vollständig wie möglich zurückzuerhalten. Ein freihändiger Verkauf zu einem guten Preis ist für die Bank oft besser als ein schlecht besuchter Versteigerungstermin mit ungewissem Ausgang.
Was die Bank erwartet
- Realistischer Kaufpreis, der Forderung deckt
- Vollständige Ablösung der gesicherten Schuld
- Qualifizierter Makler mit nachweisbarer Erfahrung
- Käufer mit Finanzierungsnachweis
- Klare Fristen und Verbindlichkeit im Prozess
Typische Bank-Reaktion
- Grundsätzlich zustimmungsbereit wenn Verwertung sicherer ist
- Setzt internen Mindest-Verkaufspreis
- Fordert zeitliche Fristen (meist 3–4 Monate)
- Verfahren wird während Vermarktung nicht automatisch gestoppt
Praxistipp
Der erste Schritt ist immer das Gespräch mit der zuständigen Abteilung – meist Sanierung, Recovery oder Problemkredite. Bitten Sie um Stillhalten bis zum konkreten Verkaufsangebot. Gehen Sie vorbereitet ins Gespräch: mit Wertermittlung, Maklerempfehlung und realistischem Zeitplan.
Abschnitt 5
Ablauf: Die 10 Schritte
- 1
Kontaktaufnahme mit der Bank
Offene Kommunikation über die finanzielle Lage. Frühzeitig, bevor das Verfahren eskaliert.
- 2
Einschaltung eines qualifizierten Maklers
§ 34c GewO-Zulassung zwingend. Erfahrung mit Notverkäufen und Bank-Koordination prüfen.
- 3
Wertermittlung und Vermarktungsstrategie
Realistischer Marktwert als Grundlage. Weder über- noch unterbewertet.
- 4
Vermarktung mit transparenten Fristen
Abstimmung der Vermarktungsdauer mit der Bank. Typisch 2–4 Monate.
- 5
Käufersuche und Finanzierungsprüfung
Bonität des Käufers prüfen, Finanzierungsbestätigung einholen.
- 6
Abstimmung Kaufvertragsentwurf mit Bank
Bank muss den Kaufvertrag genehmigen, insbesondere die Ablösemodalitäten.
- 7
Notartermin
Beurkundung des Kaufvertrags. Bank wird vorab zur Grundschuldlöschung abgestimmt.
- 8
Kaufpreiszahlung und Grundschuldlöschung
Kaufpreis fließt auf Notaranderkonto, Bank erhält Ablösebetrag, Grundschuld wird gelöscht.
- 9
Rücknahme des ZVG-Antrags durch Gläubiger
Nach vollständiger Zahlung nimmt die Bank den Zwangsversteigerungsantrag zurück.
- 10
Einstellung des Verfahrens
Das Amtsgericht stellt das Verfahren ein. Zwangsversteigerungsvermerk wird aus dem Grundbuch gelöscht.
Abschnitt 6
Der Makler als Schlüsselrolle
Die Wahl des richtigen Maklers kann den Unterschied zwischen einem erfolgreichen freihändigen Verkauf und einem gescheiterten Versuch ausmachen. Nicht jeder Makler hat Erfahrung mit Notverkäufen und der Koordination mit Banken und Vollstreckungsgerichten.
Auswahlkriterien
- § 34c GewO Zulassung – zwingend erforderlich, ist der gesetzliche Standard
- Nachweisliche Erfahrung mit Notverkäufen und Zwangsversteigerungs-Situationen
- Referenzen und gute Beziehungen zu Banken-Sanierungsabteilungen
- Realistische und ehrliche Preiseinschätzung – keine Fantasiepreise
- Transparente Maklerverträge ohne Knebelklauseln
Vorsicht
Vorsicht vor unseriösen “Sofortankäufer”-Angeboten über Telegram, WhatsApp oder ähnliche Kanäle. Diese bieten typischerweise 30–50% unter Marktwert und nutzen die Notlage aus. Ein seriöser Makler mit § 34c GewO Zulassung ist der richtige Ansprechpartner – kein anonymer Online-Aufkäufer.
Abschnitt 7
Wenn der Kaufpreis nicht reicht
Nicht immer deckt der erzielbare Marktpreis alle Schulden vollständig ab. Das ist eine schwierige Situation – aber keine Sackgasse. Es gibt Wege, auch mit einer Unterdeckung umzugehen.
Unterdeckung offen ansprechen
Die Differenz zwischen Kaufpreis und gesicherter Forderung heißt Unterdeckung. Diese sollte frühzeitig mit der Bank besprochen werden – nicht verschweigen.
Teilerlass oder Ratenzahlung verhandeln
Banken verhandeln oft: Ein Teilerlass oder eine langfristige Ratenzahlung der Restschuld ist realistisch, wenn der freihändige Verkauf schnell abgewickelt wird.
Restschuldvereinbarung notariell fixieren
Jede Vereinbarung über die verbleibende Restschuld gehört schriftlich und wenn möglich notariell beurkundet. Mündliche Zusagen sind wertlos.
Verbraucherinsolvenz prüfen
Wenn die Restschuld nicht tragbar ist, kann die Verbraucherinsolvenz ein Ausweg sein – mit dem Ziel der Restschuldbefreiung nach typisch 3 Jahren.
Schuldnerberatung einbinden
Eine anerkannte Schuldnerberatungsstelle kann bei der Verhandlung mit der Bank unterstützen und die gesamte Situation strukturieren.
Mehr Informationen zur Schuldnerberatung: Bundesarbeitsgemeinschaft Schuldnerberatung (bag-sb.de) ↗
Abschnitt 8
Steuerliche Aspekte in Kürze
Auch ein Notverkauf hat steuerliche Konsequenzen, die oft unterschätzt werden. Frühzeitig einen Steuerberater einzubeziehen kann teure Überraschungen vermeiden.
Spekulationssteuer
Wer innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft und die Immobilie nicht selbst bewohnt hat, kann auf den Gewinn Einkommensteuer schulden – auch beim Notverkauf. Ausnahme: Eigennutzung in den letzten 2 Jahren.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer – kein Problem für den Verkäufer.
Steuerpflichtiger Sanierungsertrag
Wenn die Bank auf einen Teil der Schulden verzichtet (Teilerlass), kann das als steuerpflichtiger Sanierungsertrag behandelt werden. Unbedingt mit einem Steuerberater abstimmen.
Diese Übersicht ist nicht abschließend. Jede steuerliche Situation ist individuell. Ein Steuerberater sollte frühzeitig einbezogen werden.
Abschnitt 9
Wenn keine Einigung gelingt
Manchmal scheitert der freihändige Verkauf: kein Käufer rechtzeitig gefunden, die Bank stimmt dem Preis nicht zu, oder der Zeitrahmen des Verfahrens läuft ab. Das ist eine belastende Situation – aber es gibt weiterhin Optionen.
Das Zwangsversteigerungsverfahren läuft in diesen Fällen weiter. Schuldner haben aber weiterhin Einstellungsoptionen: Nach § 30a ZVG kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Einstellung für bis zu 12 Monate beantragt werden, wenn ernsthafte Aussichten bestehen, die Forderung anderweitig zu bedienen. Das gibt weiteren Spielraum für einen Verkauf.
Mehr zu den Einstellungsoptionen: Artikel 10: Einstellung des Verfahrens →
Abschnitt 10
Hilfsangebote und Beratung
Sie müssen diese Situation nicht alleine durchstehen. Es gibt anerkannte Anlaufstellen, die kostenlos oder sehr günstig helfen können.
Bundesarbeitsgemeinschaft Schuldnerberatung
Vermittelt kostenlose Schuldnerberatungsstellen in ganz Deutschland.
bag-sb.de ↗Verbraucherzentralen
Bieten rechtliche Erstberatung zu Finanz- und Schuldenfragen an – häufig gegen geringe Schutzgebühr.
verbraucherzentrale.de ↗Caritas / Diakonie
Kirchliche Beratungsstellen mit Schuldnerberatung – häufig kostenlos und ohne Vorbedingungen.
caritas.de ↗Fachanwälte für Insolvenz- und Vollstreckungsrecht
Erstberatung ist oft über Beratungshilfe zugänglich. Einen Beratungshilfeschein erhalten Sie beim Amtsgericht.
Die anerkannten Schuldnerberatungsstellen bieten kostenlose Hilfe. Einen Beratungshilfeschein erhalten Sie beim zuständigen Amtsgericht – dieser berechtigt zur stark vergünstigten oder kostenlosen anwaltlichen Erstberatung.
FAQ
Häufige Fragen
Kann ich als Schuldner einfach verkaufen, wenn das Verfahren läuft?
Grundsätzlich ja, aber: Nach der Beschlagnahme (§ 20 ZVG) sind rechtsgeschäftliche Verfügungen eingeschränkt. Praktisch brauchen Sie die Zustimmung der Bank, da deren Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst werden muss.
Muss die Bank einem freihändigen Verkauf zustimmen?
In der Praxis ja. Ohne Zustimmung der Bank kann deren Grundschuld nicht gelöscht werden, was jeden Verkauf faktisch verhindert. Die Bank ist aber oft bereit – ein freihändiger Verkauf ist für sie meistens besser als ein schlecht besuchter Versteigerungstermin.
Welchen Preis muss ich beim freihändigen Verkauf mindestens erzielen?
Es gibt keine gesetzliche Mindestgrenze, aber die Bank setzt typischerweise einen Mindestpreis, der ihre gesicherte Forderung (inkl. Zinsen und Kosten) vollständig deckt. Ein realistischer Marktwert ist die beste Verhandlungsgrundlage.
Wie lange dauert ein freihändiger Verkauf im Vergleich zur Zwangsversteigerung?
Ein freihändiger Verkauf dauert typisch 3–6 Monate. Das Zwangsversteigerungsverfahren dauert 10–18 Monate. Der freihändige Verkauf bietet damit weniger Vorlaufzeit, aber ein schnelleres und planbares Ergebnis.
Was kostet ein freihändiger Verkauf?
Maklerkosten (typisch 3–6% plus MwSt.), Notarkosten (ca. 1%), ggf. Gutachterkosten. Diese Kosten werden aus dem Kaufpreis gedeckt und sind steuerlich möglicherweise absetzbar.
Was passiert mit Restschulden nach dem Verkauf?
Wenn der Kaufpreis die Schulden nicht deckt, entsteht eine Unterdeckung. Die Bank kann auf der verbleibenden Restschuld bestehen – verhandeln Sie frühzeitig über Teilerlass oder Ratenzahlung, idealerweise mit anwaltlicher Unterstützung.
Kann ich den Makler selbst auswählen?
Grundsätzlich ja. Die Bank kann aber Anforderungen stellen (Erfahrung mit Notverkäufen, Referenzen). Klären Sie die Maklerwahl vorab mit der Bank, um unnötige Konflikte zu vermeiden.