Cashflow-Kalkulation bei Zwangsversteigerungen: Monatliche Tragfähigkeit richtig berechnen

Cashflow ist der Geldüberschuss oder Geldabfluss aus der Immobilie nach laufenden Einnahmen und Ausgaben. Für Kapitalanleger ist besonders der monatliche Cashflow vor und nach Steuern wichtig.

Ein vollständiger Cashflow-Plan berücksichtigt alle Ein- und Ausflüsse – auch die, die nicht sofort offensichtlich sind wie Sonderumlagen bei WEG-Objekten oder die Tilgung, die zwar Vermögen aufbaut, aber trotzdem Liquidität abzieht.

Das folgende Beispiel zeigt ein Objekt mit laufend negativem Cashflow trotz Mieteinnahmen. Ob es trotzdem sinnvoll ist, hängt von Tilgung, Wertentwicklung, Steuern und vorhandener Liquidität ab.

Steuerlich kann ein Objekt Verlust zeigen, obwohl der Cashflow negativ oder positiv anders aussieht. Cashflow und Steuerrechnung sollten daher immer getrennt betrachtet werden – sie messen unterschiedliche Dinge.

Jede Cashflow-Planung sollte durch Stress-Szenarien ergänzt werden. Bei Zwangsversteigerungsobjekten sind Leerstand, Sanierungsverzögerung und Anschlussfinanzierungsrisiko besonders relevant.

Für Zwangsversteigerungsobjekte ist eine höhere Reserve als üblich sinnvoll, weil Übergabe, Räumung oder Sanierung länger dauern können. Die Reserve sollte vor dem Gebot vorhanden sein, nicht erst nach dem Zuschlag zusammengestellt werden.

Die Break-even-Miete zeigt, welche Nettokaltmiete nötig ist, damit das Objekt laufend nicht negativ ist. Sie ist ein wichtiges Instrument zur Risikoanalyse: Liegt die realistische Marktmiete darunter, ist der Cashflow strukturell negativ.

Viele Anleger kalkulieren mit künftigen Mieterhöhungen. Das ist riskant, weil rechtliche Grenzen gelten, die Mieterhöhungspotenzial begrenzen.

Zwangsversteigerungen haben besondere Cashflow-Risiken, die bei konventionellen Immobilienkäufen nicht oder kaum auftreten. Sie müssen bei der Kalkulation explizit berücksichtigt werden.

Der Cashflow-Waterfall zeigt, wie sich der Geldstrom von der Bruttomiete bis zum echten freien Cashflow entwickelt – Stufe für Stufe. Jede Ebene macht Verlustquellen sichtbar.

Eine Kalkulation in drei Szenarien – optimistisch, realistisch, Stress – gibt ein ehrlicheres Bild als eine einzige Prognose. Das realistische Szenario sollte Grundlage der Investitionsentscheidung sein, das Stress-Szenario die Liquidität sicherstellen.

Ein Objekt sollte nicht nur mit monatlichem Cashflow bewertet werden. Wichtig ist eine Anfangsliquidität, die ausreicht, um die kritische Phase zwischen Zuschlag und erster stabiler Mieteinnahme zu überbrücken.

Diese Fehler führen dazu, dass der Cashflow systematisch überschätzt wird und Anleger nach dem Zuschlag in Liquiditätsprobleme geraten.

Der DSCR-Stresstest zeigt, bei welchen NOI-Werten und Schuldendiensthöhen das Objekt die Kapitaldienstfähigkeit verliert. Unter 1,0 deckt der operative Ertrag den Kapitaldienst nicht mehr.