Übernahme bestehender Mietverträge nach der Zwangsversteigerung

Mit dem Zuschlagsbeschluss wird der Ersteher neuer Eigentümer der Immobilie. Für bestehende Mietverträge gilt § 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete". Der Ersteher tritt kraft Gesetzes in alle zum Zeitpunkt des Zuschlags bestehenden Mietverhältnisse ein – ohne Zustimmung des Mieters und ohne gesonderten Vertragsabschluss.

Ergänzend regelt § 57 ZVG, dass der Ersteher in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt, soweit diese nach dem Zuschlagszeitpunkt entstehen. Rückständige Mieten aus der Zeit vor dem Zuschlag stehen dem früheren Eigentümer zu – nicht dem Ersteher.

Praktisch bedeutet das: Ab dem Tag des Zuschlagsbeschlusses fließen die Mietzahlungen an den neuen Eigentümer. Die Mieter müssen nicht einverstanden sein; der Übergang geschieht automatisch.

Vor der Gebotsabgabe sollte der Bieter möglichst viele Informationen über die bestehenden Mietverhältnisse einholen – soweit im Gutachten oder durch Grundbucheinsicht verfügbar. Nach dem Zuschlag ist eine vollständige Bestandsaufnahme unverzichtbar.

Nach dem Zuschlag sollte der Ersteher alle Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel informieren. Das Schreiben ist zwar keine gesetzliche Pflicht, aber zur Vermeidung von Zahlungen an den früheren Eigentümer dringend empfohlen.

Nach § 566a BGB tritt der Ersteher in die Pflichten aus einer geleisteten Mietkaution ein. Hatte der frühere Eigentümer die Kaution nicht ordnungsgemäß getrennt verwahrt oder sogar verbraucht, haftet der Ersteher dem Mieter dennoch auf Rückgabe. Das ist ein oft unterschätztes Haftungsrisiko.

Der Ersteher kann versuchen, die Kaution vom früheren Eigentümer im Wege des Regresses zurückzufordern – aber nur wenn dieser noch zahlungsfähig ist, was bei Zwangsversteigerungsschuldnern regelmäßig nicht der Fall ist.

Rückständige Mieten, die vor dem Zuschlag fällig waren, stehen dem früheren Eigentümer zu – nicht dem Ersteher. Zahlungen, die Mieter versehentlich an den früheren Eigentümer leisten, befreien den Mieter nur dann von seiner Schuld, wenn er gutgläubig war.

Die laufende Miete ab Zuschlagszeitpunkt steht dem Ersteher zu, auch wenn das Grundbuch noch nicht umgeschrieben ist. Mieter sind daher unverzüglich über die neue Zahlungsverbindung zu informieren.

§ 57a ZVG gibt dem Ersteher ein besonderes Kündigungsrecht – aber es ist kein Automatismus. Das Sonderkündigungsrecht muss aktiv ausgeübt werden und nur für den ersten zulässigen Kündigungstermin. Wer den ersten zulässigen Termin verpasst, verliert das Recht vollständig.

Das Recht gilt nur für Mietverhältnisse, die bereits vor dem Zuschlag bestanden. Es ersetzt nicht die allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen bei Wohnraum (§§ 573, 573c BGB). Eine Kündigung ist nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse besteht – etwa Eigenbedarf.

Ein vermietetes Objekt hat einen anderen Renditehorizont als eine selbst genutzte Immobilie. Das folgende Beispiel zeigt eine vereinfachte Jahresbetrachtung für ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen.

Ein Bieter ersteigert ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen. Zum Zuschlagszeitpunkt sind drei Wohnungen vermietet, eine steht leer. Zwei Mieter zahlen regelmäßig, einer hat Rückstände von drei Monatsmieten.

Schritt 1 – Bestandsaufnahme: Der Ersteher fordert vom Insolvenz- oder Zwangsverwaltungstreuhänder alle Mietunterlagen an: Verträge, Kautionsnachweise, letzte Betriebskostenabrechnung und Kontoauszüge der Mietzahlungen.

Schritt 2 – Mieteranschreiben: Alle Mieter erhalten ein Einschreiben mit der neuen Bankverbindung, dem Stichtag und dem Hinweis, dass der Mietvertrag unverändert fortbesteht.

Schritt 3 – Rückstände klären: Die Mietrückstände des dritten Mieters betreffen ausschließlich Zeiträume vor dem Zuschlag. Der frühere Eigentümer ist der Gläubiger dieser Forderungen. Der Ersteher hat keinen eigenen Anspruch auf diese Beträge, aber auch keine Verpflichtung, sie einzutreiben.

Schritt 4 – Kaution prüfen: Die Kautionen der drei Mieter (je zwei Monatsmieten) belaufen sich auf insgesamt rund 4.800 Euro. Der Ersteher stellt fest, dass nur eine Kaution nachweislich auf einem Separatkonto liegt. Für die anderen beiden übernimmt er das volle Haftungsrisiko nach § 566a BGB.

Schritt 5 – Sonderkündigungsrecht prüfen: Für die leer stehende Wohnung ist kein Mietverhältnis zu kündigen. Für die vermieteten Wohnungen prüft der Ersteher, ob ein berechtigtes Interesse (z. B. Eigenbedarf) besteht und ob das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG noch für den ersten zulässigen Termin genutzt werden kann.