Ferienimmobilien in der Zwangsversteigerung: Traumobjekt, Kapitalanlage oder Risiko?

Ferienimmobilien unterscheiden sich von klassischen Mietobjekten grundlegend: Einnahmen schwanken saisonal, die Auslastung hängt stark von Lage und Vermarktung ab, und rechtliche Rahmenbedingungen – von der WEG-Gemeinschaftsordnung bis zur kommunalen Zweckentfremdungssatzung – können eine Kurzzeitvermietung ganz oder teilweise einschränken.

Im Zwangsversteigerungskontext kommt hinzu, dass Bieter das Objekt oft nicht besichtigen konnten und weder Buchungshistorie noch Betriebskosten aus erster Hand kennen. Die Bewertung hängt deshalb fast vollständig von öffentlichen Quellen, dem Gutachten und der Marktkenntnis des Bieters ab.

Besonders bei Ferienwohnungen in WEGs lauern Fallstricke: Manche Gemeinschaften haben Kurzzeitvermietung per Beschluss eingeschränkt oder ganz verboten – ein Beschluss, der auf den neuen Eigentümer übergeht.

Eine strukturierte Prüfung vor dem Gebot deckt die relevantesten Risiken auf:

Einer der häufigsten Fehler bei der Kalkulation von Ferienimmobilien: Man multipliziert Tagessatz × 365 und nennt das Rendite. Die Realität sieht anders aus. Plattformgebühren, Reinigungskosten, Verwaltung, Hausgeld und Instandhaltung reduzieren den Nettoertrag erheblich.

Wer eine Ferienwohnung in einer Eigentümergemeinschaft erwirbt, tritt in alle bestehenden Rechte und Pflichten ein. Für die Zulässigkeit von Kurzzeitvermietung sind folgende Dokumente entscheidend:

Ein freistehendes Ferienhaus ist rechtlich einfacher als eine WEG-Einheit – keine Gemeinschaft, keine Beschlussbindung. Dafür entstehen andere Verantwortlichkeiten, die bei der Kalkulation oft unterschätzt werden.

Ein Bieter ersteigerte eine 52-m²-Ferienwohnung in einer bekannten Ostsee-Gemeinde für 230.000 Euro. Die Kalkulation basierte auf 180 Vermietungstagen à 130 Euro Tagessatz – Bruttoeinnahmen von 23.400 Euro.

Tatsächlich waren es im ersten Jahr nur 115 Tage, da das Objekt nicht auf den gängigen Plattformen gelistet war, Inventar ergänzt werden musste und die WEG-Hausordnung eine Mindestmietdauer von drei Nächten vorschrieb. Nach Abzug aller Kosten (Plattform, Reinigung, Verwaltung, Hausgeld, Instandhaltung) blieben netto deutlich unter 5.000 Euro – bei einem eingesetzten Kapital von über 230.000 Euro.

Lehre: Nie mit Plattform-Prospektwerten kalkulieren. Immer mit realistischen Auslastungsquoten aus vergleichbaren Objekten und vollständigen Kostenblöcken arbeiten.

Die Zulässigkeit von Ferienvermietung ist kein rein privates Recht – sie hängt von öffentlich-rechtlichen Vorschriften ab, die je nach Gemeinde stark variieren.

BauNVO-Baugebiete: In reinen Wohngebieten (§ 3 BauNVO) ist gewerbliche Kurzzeitvermietung bauordnungsrechtlich nur eingeschränkt zulässig. In allgemeinen Wohngebieten (§ 4 BauNVO) sind ferienähnliche Nutzungen genehmigungsbedürftig. Sondergebiete für Ferien (§ 10 BauNVO) sind ausdrücklich für solche Nutzungen vorgesehen – eine Prüfung des Bebauungsplans ist Pflicht.

Zweckentfremdungsrecht: Mehrere Bundesländer und Städte (u.a. Berlin, München, Hamburg) haben Zweckentfremdungsgesetze oder -satzungen erlassen, die Ferienvermietung von Wohnraum genehmigungspflichtig machen oder einschränken. Verstöße können empfindliche Bußgelder nach sich ziehen.

Kommunale Auflagen: Kurtaxe-Pflicht, Gästemeldepflicht nach Bundesmeldegesetz, Beherbergungssteuer – prüfen Sie die spezifischen Regelungen der jeweiligen Gemeinde vor dem Gebot.