Abschnitt 1
100-Tage-Plan nach Zuschlag
Die ersten hundert Tage nach dem Zuschlag sind entscheidend für den Projekterfolg. Wer die Phasen kennt und in der richtigen Reihenfolge abarbeitet, vermeidet kostspielige Nachträge und schafft die Grundlage für eine erfolgreiche Sanierung.
| Zeitraum | Aufgabe |
|---|---|
| Tag 1–7 | Versicherung, Zugang, Sicherung, Fotos, Leitungen prüfen |
| Woche 2–4 | Bestandsaufnahme, Schadstoff-/Feuchtecheck, Energiecheck |
| Monat 2 | Planung, Kosten, Fördermittel, Bauzeitenplan |
| Monat 2–3 | Leistungsverzeichnis, Angebote, Vergabe |
| Monat 3–4 | Rückbau, Entsorgung, Rohbauprüfung |
| danach | Haustechnik, Hülle, Ausbau, Abnahme |
Abschnitt 2
Reihenfolge der Gewerke
Die Reihenfolge der Gewerke ist kein optionales Planungsdetail, sondern eine technische Notwendigkeit. Haustechnik vor Trockenbau, Dach vor Fenster, Statik vor Ausbau – wer die Reihenfolge missachtet, zahlt doppelt.
| Reihenfolge | Gewerk |
|---|---|
| 1 | Sicherung / Notmaßnahmen |
| 2 | Rückbau / Schadstoffe |
| 3 | Statik / Rohbau |
| 4 | Dach / Hülle |
| 5 | Fenster / Fassade |
| 6 | Elektro / Sanitär / Heizung |
| 7 | Dämmung / Lüftung |
| 8 | Trockenbau / Estrich |
| 9 | Maler / Böden / Türen |
| 10 | Abnahme / Mängel / Dokumentation |
Abschnitt 3
Abhängigkeiten
Bestimmte Bedingungen erzeugen zwingend Abhängigkeiten im Bauzeitenplan. Förderung, Denkmalschutz, GEG-Pflichten, WEG-Strukturen und Mietverhältnisse müssen vor Vergabe geklärt sein.
| Wenn … | dann … |
|---|---|
| Förderung genutzt werden soll | Antrag vor Auftrag prüfen |
| Denkmal betroffen ist | Genehmigung vor Beginn |
| Heizung erneuert wird | GEG und Schornsteinfeger prüfen |
| Fenster getauscht werden | Lüftung und Feuchte prüfen |
| WEG betroffen ist | Beschlüsse prüfen |
| vermietet ist | Zugang und Mietrecht klären |
Abschnitt 4
Zeit- und Finanzierungskosten
Bauzeit ist ein direkter Kostenfaktor, der in vielen Sanierungskalkulationen unterschätzt wird. Jeder Monat Verzögerung erzeugt laufende Kosten, die das Projektergebnis erheblich verschlechtern können.
Laufende Kostenposten während der Bauzeit
- Bereitstellungszinsen
- Laufende Versicherung
- Grundsteuer
- Hausgeld
- Entgangene Miete
- Zwischenfinanzierung
- Doppelmiete bei Selbstnutzern
- Preissteigerungen
- Handwerkerverzug
Abschnitt 5
Kosten der Verzögerung
Die folgende Tabelle zeigt, wie sich laufende Monatskosten bei unterschiedlichen Verzögerungsdauern summieren. Monatskosten können Zinsen, Versicherung, Grundsteuer, Hausgeld, Baustellensicherung, entgangene Miete und Doppelkosten enthalten.
| Verzögerung | 1.000 €/Monat | 2.500 €/Monat | 5.000 €/Monat |
|---|---|---|---|
| 3 Monate | 3.000 € | 7.500 € | 15.000 € |
| 6 Monate | 6.000 € | 15.000 € | 30.000 € |
| 12 Monate | 12.000 € | 30.000 € | 60.000 € |
Abschnitt 6
Bauzeitenplan mit Meilensteinen
Ein realistischer Bauzeitenplan orientiert sich an messbaren Meilensteinen. Die folgende Tabelle zeigt Zielwerte für typische Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen – größere Objekte erfordern entsprechend längere Zeiträume.
| Meilenstein | Zielwert |
|---|---|
| Objekt gesichert | Tag 1–7 |
| Erstbegehung / Schadensliste | Woche 1–2 |
| Fachgutachten beauftragt | Woche 2–4 |
| Fördercheck abgeschlossen | vor Beauftragung |
| LV fertig | Monat 2 |
| Angebote verglichen | Monat 2–3 |
| Bauvertrag unterschrieben | nach Förder-/Genehmigungscheck |
| Rückbau abgeschlossen | Monat 3–4 |
| Haustechnik Rohinstallation | Monat 4–6 |
| Innenausbau | Monat 6–9 |
| Abnahme / Vermietung | abhängig vom Projekt |
Quellen
Quellen & fachliche Grundlage
- Gebäudeenergiegesetz (GEG), insbesondere §§ 47, 48, 71 ff., 72, 80, 105 GEG sowie Anlage 7 GEG.
- Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), insbesondere § 90 ZVG zum Eigentumserwerb durch Zuschlag.
- Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), insbesondere KfW Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (458) und BAFA BEG Einzelmaßnahmen.
- KfW: Förderprodukt 458 Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude, aktuelle Produkt- und Merkblattinformationen.
- BAFA: Bundesförderung für effiziente Gebäude, Förderprogramm im Überblick und BEG EM.
- Statistisches Bundesamt (Destatis): Baupreise für Wohngebäude und Instandhaltung.
- BGB-Werkvertragsrecht, VOB/B nur bei wirksamer Vereinbarung, HOAI als Orientierungsrahmen für Planungsleistungen.