Abschnitt 1
Prüfmatrix ohne Innenzugang
Auch ohne Zugang zur Immobilie stehen mehrere Informationsquellen zur Verfügung. Wer alle öffentlich zugänglichen Unterlagen systematisch auswertet, kann viele Risiken bereits vor der Gebotsabgabe einpreisen.
| Quelle | Hinweis |
|---|---|
| Baujahr | Typische Technik und Schadstoffe |
| Außenfotos | Dach, Fassade, Fenster |
| Gutachten | Zustand, Mängel, Annahmen |
| Energieausweis | Heiztechnik, Verbrauch |
| Luftbilder | Dach, Anbauten, Außenanlagen |
| Bauakte | Umbauten, Genehmigungen |
| Nachbarschaft | Umfeld, Feuchte, Nutzung |
| Grundbuch | Rechte und Nutzung |
| WEG-Protokolle | Rücklagen, Sonderumlagen |
Abschnitt 2
Baualtersklassen und typische Risiken
Das Baujahr ist eine der zuverlässigsten Indikatorquellen für Sanierungsrisiken. Jede Bauepoche hat typische technische Schwächen und Schadstoffprofile, die sich ohne Innenzugang gezielt einpreisen lassen.
| Bauzeit | Typische Risiken |
|---|---|
| vor 1945 | Feuchte, Holzschutz, Denkmalschutz, Leitungen |
| 1950er–1960er | Elektro, Heizung, Dämmung, Schadstoffe |
| 1970er | Asbest, Flachdach, Wärmebrücken |
| 1980er | Fenster, Heizung, Dämmstandard |
| 1990er | Heiztechnik, Bäder, Dachfenster |
| 2000er | Modernisierung, technische Erneuerung |
| ab 2010 | Weniger Substanzrisiko, aber Einzelfall prüfen |
Abschnitt 3
Außenbesichtigung: Worauf achten?
Eine sorgfältige Außenbegehung vor dem Biettermin liefert wertvolle Hinweise auf den inneren Zustand. Viele Indikatoren sind von außen sichtbar — wenn man weiß, wonach man sucht.
| Beobachtung | Mögliche Bedeutung |
|---|---|
| Feuchte Sockel | Keller-/Abdichtungsproblem |
| Welliges Dach | Dachstuhl / Eindeckung |
| Algenfassade | Feuchte oder Dämmthema |
| Alte Holzfenster | Energie und Instandhaltung |
| Öltankhinweis | Heizung / Tankprüfung |
| Viele Lüftungsgitter | Feuchte / Keller |
| Risse | Setzung / Putz / Statik |
| Ungepflegte Außenanlage | Sanierungsstau |
Abschnitt 4
Risikopuffer bei fehlender Innenbesichtigung
Die Höhe des einzukalkulierenden Puffers richtet sich nach der verfügbaren Datenlage. Je weniger gesichertes Wissen über den Innenbereich vorliegt, desto größer muss der Risikopuffer im Gebot ausfallen.
| Datenlage | Pufferlogik |
|---|---|
| Vollständiges Gutachten mit Innenfotos | Normaler Puffer |
| Gutachten ohne Innenbesichtigung | Hoher Puffer |
| Keine Fotos, altes Baujahr | Sehr hoher Puffer |
| Vermietet/bewohnt, kein Zugang | Besitz- und Sanierungspuffer |
| Denkmal / WEG | Behörden-/Beschlusspuffer |
| Feuchteindizien | Schadensanalyse einpreisen |
Abschnitt 5
Entscheidung: bieten oder nicht?
Nicht bieten oder nur sehr konservativ bieten, wenn mehrere der folgenden Risikofaktoren gleichzeitig zutreffen. Die Kombination aus schlechter Datenlage, risikoreichem Baujahr und fehlender Finanzierungsreserve ist der häufigste Grund für finanzielle Schieflagen nach dem Zuschlag.
- Gutachten alt und ohne Innenbesichtigung
- Baujahr risikoreich (insbesondere 1970er: Asbest, Flachdach)
- Dach oder Fassade zeigen sichtbare Schäden
- Heizungsalter unbekannt
- Kellerfeuchte wahrscheinlich
- Denkmalschutz oder WEG-Situation unklar
- Finanzierung enthält keinen Sanierungspuffer
Grundregel
Das Ziel der Due Diligence ohne Besichtigung ist nicht, alle Risiken zu eliminieren — das ist unmöglich. Ziel ist eine konservative Gebotsgrenze, die auch bei unerwarteten Sanierungskosten einen wirtschaftlichen Puffer lässt.
Quellen
Quellen und fachliche Grundlage
- Gebäudeenergiegesetz (GEG), insbesondere §§ 47, 48, 71 ff., 72, 80, 105 GEG sowie Anlage 7 GEG.
- Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), insbesondere § 90 ZVG zum Eigentumserwerb durch Zuschlag.
- Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), insbesondere KfW Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (458) und BAFA BEG Einzelmaßnahmen.
- KfW: Förderprodukt 458 Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude, aktuelle Produkt- und Merkblattinformationen.
- BAFA: Bundesförderung für effiziente Gebäude, Förderprogramm im Überblick und BEG EM.
- Statistisches Bundesamt (Destatis): Baupreise für Wohngebäude und Instandhaltung.
- Landesdenkmalgesetze, Denkmallisten und zuständige Denkmalbehörden.
- BGB-Werkvertragsrecht, VOB/B nur bei wirksamer Vereinbarung, HOAI als Orientierungsrahmen für Planungsleistungen.