Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Zwangsversteigerung?

Der Eigenkapitalbedarf bei einer Zwangsversteigerung setzt sich aus vier Blöcken zusammen: der sofort fälligen Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts, dem Restkaufpreis binnen sechs bis acht Wochen, Nebenkosten wie Zuschlagsgebühr und Grunderwerbsteuer sowie einem Sanierungspuffer zwischen fünf und fünfzehn Prozent. Wer nur den klassischen Eigenkapitalanteil einkalkuliert, unterschätzt den Liquiditätsbedarf deutlich.

Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des festgesetzten Verkehrswerts – nicht des Meistgebots. Sie muss am Termintag bar-liquide vorhanden sein: per Bundesbankcheck, Verrechnungsscheck einer deutschen Bank oder bankmäßiger Bürgschaft.

Die Sicherheitsleistung ist Teil des Eigenkapitals, muss aber separat als liquides Geld verfügbar sein – sie kann nicht aus dem Darlehen finanziert werden.

Der Restkaufpreis ist die Differenz aus Meistgebot und bereits hinterlegter Sicherheitsleistung. Die Zahlungsfrist beträgt 6 bis 8 Wochen nach dem Zuschlagsbeschluss. Die Bankauszahlung erfolgt direkt an das Vollstreckungsgericht.

Bei Zahlungsverzug: Das Gericht verzinst den ausstehenden Betrag nach § 49 ZVG mit 4 % p.a. Die Finanzierungszusage muss also rechtzeitig und vollständig ausgestellt sein, bevor die Frist abläuft.

Die Nebenkosten summieren sich bei ZVG-Objekten je nach Bundesland und Finanzierung auf rund 5 bis 8,5 % des Meistgebots: Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 %, dazu Zuschlagsgebühr (0,5-GKG-Gebühr), Grundbucheintragung und gegebenenfalls die Grundschuldbestellung. Wichtig: Die Grunderwerbsteuer fällt auf den gesamten Erwerbspreis an – also auf das Bargebot plus etwaige übernommene Rechte.

Ein Sanierungspuffer ist bei Zwangsversteigerungen Pflicht, nicht Kür. Weil Bieter das Objekt vor dem Zuschlag nicht vollständig besichtigen können, bleiben technische Anlagen, Bausubstanz und Schimmelrisiken regelmäßig unentdeckt. Fünf bis fünfzehn Prozent des Zuschlagspreises sind als fest einkalkuliertes Reservebudget realistisch.

Bei einem Meistgebot von 280.000 Euro für ein Objekt mit 300.000 Euro Verkehrswert entsteht ein Gesamtkapitalbedarf von rund 330.600 Euro. Bei einer Eigenkapitalquote von 25 Prozent entspricht das etwa 82.700 Euro – deutlich mehr als der häufig genannte Richtwert.

Eine vollständige Fremdfinanzierung ohne Eigenkapital ist bei Zwangsversteigerungen in der Praxis ausgeschlossen. Banken berücksichtigen zusätzliche Risiken durch fehlende Besichtigung, mögliche Altlasten und bestehenbleibende Rechte mit einem Beleihungsabschlag von zehn bis zwanzig Prozent. Die realistische Untergrenze liegt bei etwa zwanzig Prozent Eigenkapital zuzüglich Nebenkosten.

Wer mit weniger Eigenkapital plant, sollte früh das Gespräch mit einem auf ZVG-Finanzierungen spezialisierten Vermittler suchen. Mehr zu Spezialfinanzierern.

Liquidität ist kurzfristig verfügbares Geld (Tagesgeld, Girokonto, Bundesbankcheck). Eigenkapital umfasst auch gebundene Vermögenswerte wie Immobilien, Depots oder Bausparverträge.

Aus Bankensicht zählt Liquidität mehr als gebundenes Eigenkapital. Ein Bausparvertrag kann als Eigenkapital anerkannt werden – aber nur wenn er zuteilungsreif ist. Wer noch auf die Zuteilung wartet, kann ihn in der Regel nicht direkt einsetzen.

Diese fünf Fehler führen regelmäßig dazu, dass Bieter nach dem Zuschlag in finanzielle Schwierigkeiten geraten: