Abschnitt 1
GEG-Prüfbaum nach Zuschlag
Unmittelbar nach dem Zuschlag sollten folgende Prüffragen systematisch abgearbeitet werden. Die Antworten bestimmen, welche GEG-Pflichten greifen und welche Investitionen einzuplanen sind.
| Prüffrage | Relevanz |
|---|---|
| Ist die oberste Geschossdecke oder das Dach ausreichend gedämmt? | § 47 GEG |
| Werden Außenbauteile erneuert oder ersetzt? | § 48 GEG und Anlage 7 |
| Ist die Heizung alt oder austauschpflichtig? | § 72 GEG |
| Wird eine neue Heizung eingebaut? | § 71 ff. GEG |
| Gibt es eine WEG? | Beschlüsse, Gemeinschaftseigentum |
| Gibt es Denkmalschutz? | § 105 GEG / Landesrecht |
| Wird vermietet oder verkauft? | Energieausweis und Angaben |
| Sollen Fördermittel genutzt werden? | Antrag vor Auftrag, EEE |
Abschnitt 2
§ 47 GEG: Oberste Geschossdecke
§ 47 GEG betrifft die Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn statt der obersten Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt. Für Käufer bedeutet das: Dachboden und Dachaufbau müssen direkt geprüft werden.
Bei einem Eigentümerwechsel ist häufig eine 2-Jahres-Frist relevant – die Nachrüstpflicht greift, wenn der Mindeststandard nicht eingehalten ist. Ein ungedämmter Dachboden ist bei ZVG-Objekten keine Seltenheit und sollte bereits vor dem Gebot im Kostenplan auftauchen.
Abschnitt 3
§ 48 GEG: Änderungen an Außenbauteilen
Wenn Außenbauteile beheizter oder gekühlter Räume erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden, müssen bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) gemäß Anlage 7 GEG eingehalten werden. Das ist besonders relevant bei:
- Fenstertausch
- Fassadensanierung
- Dachdämmung
- Außentüren
- Kellerdecken
- Außenwänden
Praxishinweis
Ein geplanter Fenstertausch löst § 48 GEG aus. Gleichzeitig kann sich das Lüftungskonzept ändern, und bei schlecht gedämmten Wänden steigt das Risiko von Feuchteproblemen. Energetische Einzelmaßnahmen sollten daher immer im Gesamtsystem betrachtet werden.
Abschnitt 4
§ 72 GEG: Alte Heizkessel
§ 72 GEG enthält Betriebsverbote für bestimmte alte Heizkessel. Insbesondere Heizkessel mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Für andere Kessel kann nach 30 Jahren ein Betriebsverbot greifen, wobei Ausnahmen bestehen.
Bei ZVG-Objekten ist das Heizungsalter oft unbekannt, weil keine vollständige Besichtigung möglich war. Ein direkter Check nach Zuschlag ist daher Pflicht – auch um zu entscheiden, ob eine Förderung über KfW 458 beantragt werden kann.
Abschnitt 5
§ 71 ff. GEG: Neue Heizung einbauen
Beim Einbau neuer Heizungen sind die Anforderungen des GEG an Heizungsanlagen zu prüfen. Die praktische Umsetzung der 65-%-Regel für erneuerbare Energie hängt unter anderem von Gebäude, kommunaler Wärmeplanung, Übergangsfristen, Heizungstyp, Wärmenetzoption und technischer Machbarkeit ab.
Wer nach Zuschlag eine neue Heizung einbauen will oder muss, sollte vor Beauftragung einen Energieeffizienz-Experten einbinden und prüfen, ob ein Förderantrag (KfW 458) vor Auftragserteilung gestellt werden muss.
Abschnitt 6
WEG-Sonderfall
Bei Eigentumswohnungen sind viele energetische Maßnahmen Gemeinschaftseigentum. Ein Ersteher kann nicht jede Maßnahme allein entscheiden. WEG-Beschlüsse, Rücklagen und Sonderumlagen sind zu prüfen.
- Fassade
- Dach
- Fenster je nach Teilungserklärung
- Heizung bei Zentralanlage
- Steigleitungen
- Dämmung
Abschnitt 7
Sofort-Check nach Zuschlag
Diese Checkliste sollte direkt nach dem Zuschlag abgearbeitet werden, bevor Aufträge erteilt oder Fördermittel beantragt werden:
- 1Energieausweis und Gutachten sichern.
- 2Heizungsalter prüfen.
- 3Schornsteinfeger kontaktieren.
- 4Dach / oberste Geschossdecke prüfen.
- 5Fenster / Fassade / Dach als Außenbauteile bewerten.
- 6WEG-Unterlagen prüfen.
- 7Energieeffizienz-Experten einbinden.
- 8Fördermittel vor Auftrag prüfen.
- 9GEG-Pflichten in Bauzeitplan aufnehmen.
Abschnitt 8
Praxisfall: Fensterwechsel löst Anforderungen aus
Ein Käufer möchte nur alte Fenster tauschen. Dadurch wird § 48 GEG relevant. Gleichzeitig kann sich das Lüftungskonzept ändern, und bei schlecht gedämmten Wänden steigt das Risiko von Feuchteproblemen. Energetische Einzelmaßnahmen sollten daher immer im Gesamtsystem betrachtet werden.
Darüber hinaus kann der Fenstertausch eine Fördermöglichkeit über BAFA BEG Einzelmaßnahmen eröffnen – vorausgesetzt, der Antrag wurde vor Auftragserteilung gestellt und ein Energieeffizienz-Experte ist eingebunden.
Abschnitt 9
GEG-Zahlen, die Käufer kennen sollten
| Thema | Zahl / Schwelle | Bedeutung |
|---|---|---|
| § 47 GEG oberste Geschossdecke | U-Wert 0,24 W/(m²K) | Dämmstandard, wenn Pflicht greift |
| § 47 GEG Eigentümerwechsel | häufig 2-Jahres-Frist relevant | Nachrüstpflicht nach Erwerb prüfen |
| § 48 GEG Außenbauteile | Anlage 7 | Anforderungen bei Bauteiländerung |
| § 71 GEG neue Heizung | 65 % erneuerbare Energie | bei Einbau neuer Heizungen relevant |
| § 72 GEG alte Heizkessel | vor 1991 bzw. nach 30 Jahren prüfen | Betriebsverbot mit Ausnahmen |
| Energieausweis | Pflicht bei Verkauf/Vermietung | Datenquelle, aber Zustand prüfen |
Abschnitt 10
Heizungstausch: Kosten- und Förderlogik nicht verwechseln
Selbst bei hoher Förderung bleibt erheblicher Liquiditätsbedarf. Außerdem ist Förderung nicht automatisch garantiert und an Voraussetzungen gebunden. Das folgende Beispiel zeigt, wie groß die Eigenbeteiligung trotz 70-%-Förderung sein kann:
| Position | Beispielbetrag |
|---|---|
| Heizung inkl. Nebenarbeiten | 36.000 Euro |
| KfW-förderfähige Kosten EFH | max. 30.000 Euro |
| Maximaler Zuschuss bei 70 % | 21.000 Euro |
| Nicht förderfähiger / nicht bezuschusster Anteil | mindestens 15.000 Euro |
Abschnitt 11
GEG-Risiken bei ZVG-Objekten
| Situation | Risiko |
|---|---|
| Heizung defekt nach Zuschlag | Sofortbedarf, Förderzeitpunkt kritisch |
| Dachboden ungedämmt | Nachrüstpflicht möglich |
| Fenstertausch geplant | Außenbauteilanforderung und Lüftung |
| WEG mit Zentralheizung | Beschluss und Kostenverteilung |
| Denkmal | Abweichungen / Genehmigung |
| Keine Innenbesichtigung | Heizung und Dämmung unbekannt |
FAQ
Häufige Fragen
Muss ich nach Zuschlag sofort energetisch sanieren?
Nicht pauschal. Es kommt auf Gebäude, Bauteile, Heizung, Maßnahmen und GEG-Pflichten an.
Was ist der größte GEG-Fehler?
Einzelmaßnahmen wie Fenster oder Heizung isoliert zu planen, ohne Gebäudehülle, Lüftung, Förderung und Pflichten zu prüfen.
Wer sollte prüfen?
Energieeffizienz-Experte, Fachplaner und Schornsteinfeger.
Kann Denkmalschutz GEG-Pflichten beeinflussen?
Ja, bei Baudenkmälern und erhaltenswerter Bausubstanz können besondere Regeln und Abwägungen relevant sein (§ 105 GEG).
Quellen & fachliche Grundlage
- Gebäudeenergiegesetz (GEG), insbesondere §§ 47, 48, 71 ff., 72, 80, 105 GEG sowie Anlage 7 GEG.
- Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), insbesondere § 90 ZVG.
- Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): KfW Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (458) und BAFA BEG Einzelmaßnahmen.
- KfW: Förderprodukt 458 Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude, aktuelle Produkt- und Merkblattinformationen.
- BAFA: Bundesförderung für effiziente Gebäude, Förderprogramm im Überblick und BEG EM.
- Statistisches Bundesamt (Destatis): Baupreise für Wohngebäude und Instandhaltung.