Energetische Sanierung und GEG-Pflichten nach Zwangsversteigerung

Unmittelbar nach dem Zuschlag sollten folgende Prüffragen systematisch abgearbeitet werden. Die Antworten bestimmen, welche GEG-Pflichten greifen und welche Investitionen einzuplanen sind.

§ 47 GEG betrifft die Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn statt der obersten Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt. Für Käufer bedeutet das: Dachboden und Dachaufbau müssen direkt geprüft werden.

Bei einem Eigentümerwechsel ist häufig eine 2-Jahres-Frist relevant – die Nachrüstpflicht greift, wenn der Mindeststandard nicht eingehalten ist. Ein ungedämmter Dachboden ist bei ZVG-Objekten keine Seltenheit und sollte bereits vor dem Gebot im Kostenplan auftauchen.

Wenn Außenbauteile beheizter oder gekühlter Räume erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden, müssen bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) gemäß Anlage 7 GEG eingehalten werden. Das ist besonders relevant bei:

§ 72 GEG enthält Betriebsverbote für bestimmte alte Heizkessel. Insbesondere Heizkessel mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Für andere Kessel kann nach 30 Jahren ein Betriebsverbot greifen, wobei Ausnahmen bestehen.

Bei ZVG-Objekten ist das Heizungsalter oft unbekannt, weil keine vollständige Besichtigung möglich war. Ein direkter Check nach Zuschlag ist daher Pflicht – auch um zu entscheiden, ob eine Förderung über KfW 458 beantragt werden kann.

Beim Einbau neuer Heizungen sind die Anforderungen des GEG an Heizungsanlagen zu prüfen. Die praktische Umsetzung der 65-%-Regel für erneuerbare Energie hängt unter anderem von Gebäude, kommunaler Wärmeplanung, Übergangsfristen, Heizungstyp, Wärmenetzoption und technischer Machbarkeit ab.

Wer nach Zuschlag eine neue Heizung einbauen will oder muss, sollte vor Beauftragung einen Energieeffizienz-Experten einbinden und prüfen, ob ein Förderantrag (KfW 458) vor Auftragserteilung gestellt werden muss.

Bei Eigentumswohnungen sind viele energetische Maßnahmen Gemeinschaftseigentum. Ein Ersteher kann nicht jede Maßnahme allein entscheiden. WEG-Beschlüsse, Rücklagen und Sonderumlagen sind zu prüfen.

Diese Checkliste sollte direkt nach dem Zuschlag abgearbeitet werden, bevor Aufträge erteilt oder Fördermittel beantragt werden:

Ein Käufer möchte nur alte Fenster tauschen. Dadurch wird § 48 GEG relevant. Gleichzeitig kann sich das Lüftungskonzept ändern, und bei schlecht gedämmten Wänden steigt das Risiko von Feuchteproblemen. Energetische Einzelmaßnahmen sollten daher immer im Gesamtsystem betrachtet werden.

Darüber hinaus kann der Fenstertausch eine Fördermöglichkeit über BAFA BEG Einzelmaßnahmen eröffnen – vorausgesetzt, der Antrag wurde vor Auftragserteilung gestellt und ein Energieeffizienz-Experte ist eingebunden.

Selbst bei hoher Förderung bleibt erheblicher Liquiditätsbedarf. Außerdem ist Förderung nicht automatisch garantiert und an Voraussetzungen gebunden. Das folgende Beispiel zeigt, wie groß die Eigenbeteiligung trotz 70-%-Förderung sein kann: