Energetische Sanierung und Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz

Unmittelbar nach dem Zuschlag sollten folgende Prüffragen systematisch abgearbeitet werden. Die Antworten bestimmen, welche Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz greifen und welche Investitionen einzuplanen sind.

§ 35 GModG – bis Juli 2026 § 47 GEG, inhaltlich übernommen – betrifft die Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn statt der obersten Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt. Für Käufer bedeutet das: Dachboden und Dachaufbau müssen direkt geprüft werden.

Die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke (§ 35 GModG) trifft den jeweiligen Eigentümer grundsätzlich sofort. Nur bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, muss erst der neue Eigentümer nachrüsten – innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag (§ 35 Abs. 3 GModG). Ein ungedämmter Dachboden gehört deshalb schon vor dem Gebot in den Kostenplan.

Wenn Außenbauteile beheizter oder gekühlter Räume erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden, müssen bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) gemäß Anlage 7 eingehalten werden (§ 36 GModG, bis Juli 2026 § 48 GEG). Das ist besonders relevant bei:

Bis Juli 2026 verbot § 72 GEG den Betrieb bestimmter alter Heizkessel – etwa von Öl- und Gaskesseln, die vor 1991 eingebaut wurden oder älter als 30 Jahre waren. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz sind die §§ 71 bis 73 GEG ersatzlos gestrichen. Ein alter Kessel muss also nicht mehr allein wegen seines Alters ausgetauscht werden.

Für Ersteher ändert das die Rechnung, nicht die Sorgfalt: Bei ZVG-Objekten ist das Heizungsalter oft unbekannt, weil keine vollständige Besichtigung möglich war. Der Zustand entscheidet, ob die Anlage den nächsten Winter übersteht und welche Förderung bei einem Austausch greift – etwa der Klimageschwindigkeitsbonus der KfW 458 beim Ersatz alter fossiler Heizungen. Den Check nach Zuschlag ersetzt der Wegfall des Verbots deshalb nicht.

Die 65-%-Regel für neue Heizungen gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Wer eine Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude ersetzt, wählt frei unter zehn Optionen (§ 42 GModG) – von Gas-, Öl- und Flüssiggasheizung über Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse und Hybridheizungen bis zum Wärmenetz.

Wer sich für eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung entscheidet und sie nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss aber sicherstellen, dass ein wachsender Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt (§ 43 Abs. 1 GModG). Diese „Biotreppe“ steigt in vier Stufen:

Für Ersteher wichtig ist die Ausnahme bei Heizungsausfall: Fällt die vorhandene Heizung irreparabel aus und wird deshalb eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, gilt die Bio-Pflicht bei einem Einbau im Jahr 2028 erst zwölf Monate nach dem Einbau; ab 2029 läuft eine bis dahin bestehende Pflicht zwölf Monate unverändert weiter (§ 43 Abs. 7 GModG). Eine Quote, die Versorger ab 2045 zu vollständig klimaneutralen Brennstoffen verpflichtet, ist angekündigt (§ 42a GModG), aber noch nicht beschlossen.

Die freie Wahl ist eine Kostenfrage auf Jahrzehnte: Eine neue Gas- oder Ölheizung bindet an Bio-Brennstoffe, deren Preis heute niemand kennt. Wer nach Zuschlag eine neue Heizung einbauen will oder muss, sollte deshalb vor Beauftragung einen Energieeffizienz-Experten einbinden und den Förderantrag (KfW 458) vor Vertragsschluss stellen – oder den Vertrag unter der Bedingung der Förderzusage schließen.

Bei Eigentumswohnungen sind viele energetische Maßnahmen Gemeinschaftseigentum. Ein Ersteher kann nicht jede Maßnahme allein entscheiden. WEG-Beschlüsse, Rücklagen und Sonderumlagen sind zu prüfen.

Diese Checkliste sollte direkt nach dem Zuschlag abgearbeitet werden, bevor Aufträge erteilt oder Fördermittel beantragt werden:

Ein Käufer möchte nur alte Fenster tauschen. Dadurch wird § 36 GModG relevant. Gleichzeitig kann sich das Lüftungskonzept ändern, und bei schlecht gedämmten Wänden steigt das Risiko von Feuchteproblemen. Energetische Einzelmaßnahmen sollten daher immer im Gesamtsystem betrachtet werden.

Darüber hinaus kann der Fenstertausch eine Fördermöglichkeit über BAFA BEG Einzelmaßnahmen eröffnen – vorausgesetzt, der Antrag wurde vor Auftragserteilung gestellt und ein Energieeffizienz-Experte ist eingebunden.

Selbst bei hoher Förderung bleibt erheblicher Liquiditätsbedarf. Außerdem ist Förderung nicht automatisch garantiert und an Voraussetzungen gebunden. Die KfW-Heizungsförderung 458 bezuschusst höchstens 70 % – 80 % nur bei niedrigem Haushaltseinkommen – und das nur auf förderfähige Kosten von höchstens 28.000 € für die erste Wohneinheit. Ab dem 1. Februar 2027 sinkt diese Grenze halbjährlich um 750 €, der Klimageschwindigkeitsbonus um 4 Prozentpunkte.