Abschnitt 1
Leistungsverzeichnis als Basis
Ein präzises Leistungsverzeichnis (LV) ist die wichtigste Grundlage eines Bauvertrags. Vage Beschreibungen führen zu Streit, Nachträgen und unkontrollierbaren Mehrkosten. Die folgende Tabelle zeigt typische Risiken unklarer Leistungsbeschreibungen.
| Ohne LV | Risiko |
|---|---|
| „Bad sanieren“ | unklarer Umfang |
| „Elektro erneuern“ | unklare Anzahl Steckdosen |
| „Dach reparieren“ | unklare Flächen |
| „malerfertig“ | unklarer Standard |
| „inklusive Material“ | Qualität unklar |
Abschnitt 2
Vertragspunkte
Ein rechtssicherer Bauvertrag regelt weit mehr als nur den Preis. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Regelungspunkte und ihren jeweiligen Regelungsbedarf.
| Punkt | Regelungsbedarf |
|---|---|
| Leistungsumfang | genaue Positionen |
| Preisart | Einheitspreis oder Pauschalpreis |
| Materialien | Marke, Qualität, Standard |
| Termine | Beginn, Dauer, Meilensteine |
| Abschläge | nach Baufortschritt |
| Nachträge | schriftliche Freigabe |
| Abnahme | Zeitpunkt und Protokoll |
| Mängel | Fristen und Dokumentation |
| Sicherheit | Einbehalt/Bürgschaft prüfen |
| Gewährleistung | gesetzliche/vertragliche Regeln |
Abschnitt 3
Nachtragsprüfung
Nachträge sind bei Sanierungen nach Zwangsversteigerung häufig, weil der Bestand vor dem Zuschlag nicht vollständig bekannt ist. Jeder Nachtrag muss systematisch geprüft werden, bevor er freigegeben wird.
| Frage | Warum |
|---|---|
| War die Leistung im Vertrag enthalten? | Abgrenzung |
| Ist die Menge nachvollziehbar? | Kostenkontrolle |
| Ist der Preis marktüblich? | Verhandlung |
| Verzögert der Nachtrag den Bau? | Zeitkosten |
| Betrifft er Förderung/GEG? | Nachweise |
| Wurde schriftlich freigegeben? | Streitvermeidung |
Abschnitt 4
Abnahmeprotokoll
Die förmliche Abnahme ist ein zentraler Rechtsbegriff im Werkvertragsrecht. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist und die Beweislast dreht sich um. Ein vollständiges Abnahmeprotokoll ist Pflicht.
Checkliste Abnahmeprotokoll
- 1Datum
- 2Beteiligte (Auftraggeber, Auftragnehmer, ggf. Bauleiter)
- 3Gewerk / Leistungsumfang
- 4Sichtbare Mängel mit Beschreibung und Foto
- 5Restarbeiten mit Frist
- 6Vorbehalte
- 7Schlüssel und Dokumente übergeben
- 8Unterschriften beider Parteien
Abschnitt 5
Mängelmanagement
Mängel nach der Abnahme müssen strukturiert dokumentiert und verfolgt werden. Wer Mängel nicht schriftlich geltend macht, riskiert den Verlust von Gewährleistungsansprüchen.
| Schritt | Aufgabe |
|---|---|
| Mangel dokumentieren | Foto, Ort, Datum |
| Unternehmer informieren | schriftlich |
| Frist setzen | angemessen |
| Nachkontrolle | prüfen |
| Zahlung prüfen | Einbehalt möglich |
| Schlussrechnung | gegen Vertrag prüfen |
Quellen
Quellen & fachliche Grundlage
- Gebäudeenergiegesetz (GEG), insbesondere §§ 47, 48, 71 ff., 72, 80, 105 GEG sowie Anlage 7 GEG.
- Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), insbesondere § 90 ZVG zum Eigentumserwerb durch Zuschlag.
- BGB-Werkvertragsrecht, VOB/B nur bei wirksamer Vereinbarung, HOAI als Orientierungsrahmen für Planungsleistungen.
- Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), insbesondere KfW Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (458) und BAFA BEG Einzelmaßnahmen.
- Statistisches Bundesamt (Destatis): Baupreise für Wohngebäude und Instandhaltung.
- Landesdenkmalgesetze, Denkmallisten und zuständige Denkmalbehörden.