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Vermietung & Mietermanagement · Artikel 04

Kaution nach der Zwangsversteigerung: Übernahme, Nachweis und Haftungsrisiken

Die Mietkaution ist nach dem Zuschlag ein häufig unterschätztes Risiko. § 57 ZVG ordnet bei vermieteten Grundstücken die entsprechende Anwendung von § 566a BGB an. Kautionsnachweise, Höhe, Anlageform und Übergabe müssen sofort geklärt werden.

Hinweis: Alle Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Verwaltungsberatung. Bei Kündigung, Mieterhöhung, Kaution, Räumung oder unvollständigen Unterlagen sollte fachkundiger Rechtsrat eingeholt werden. Stand: Juli 2026.

Auf einen Blick

Nach dem Zuschlag tritt der Ersteher gemäß § 57 ZVG i. V. m. § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Kaution beim Erwerber nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Sofortige Dokumentation von Höhe, Anlageform und Zahlungsnachweis ist essenziell.

Abschnitt 1

Warum die Kaution nach Zwangsversteigerung schwierig ist

Bei einem normalen Immobilienkauf wird die Kaution häufig im Kaufvertrag geregelt. Bei einer Zwangsversteigerung gibt es keinen klassischen Kaufvertrag mit Verkäuferabwicklung. Der Ersteher kann deshalb vor dem Problem stehen, dass:

  • der Mieter eine Kaution gezahlt hat,
  • der frühere Eigentümer sie nicht weiterleitet,
  • keine Unterlagen vorliegen,
  • Kautionen bar gezahlt wurden,
  • Sparbücher nicht auffindbar sind,
  • Bürgschaften unklar sind,
  • Zinsen nicht dokumentiert sind,
  • mehrere Mietverhältnisse betroffen sind.

Abschnitt 2

Rechtlicher Ausgangspunkt

§ 551 BGB begrenzt Wohnraummietsicherheiten grundsätzlich auf höchstens drei Nettokaltmieten und regelt die Anlage. § 57 ZVG macht § 566a BGB im Zwangsversteigerungskontext entsprechend anwendbar. Für Käufer heißt das: Die Kaution ist nicht nur eine Information aus dem Mietvertrag, sondern eine mögliche spätere Rückzahlungsverpflichtung.

Abschnitt 3

Was sofort geprüft werden sollte

PrüfungWarum wichtig?
Wurde Kaution vereinbart?Grundlage der Sicherheit
Wie hoch ist die Kaution?Höchstgrenze und Rückzahlung
Wurde sie gezahlt?Nachweis durch Mieter
Wo liegt sie?Konto, Sparbuch, Bürgschaft
Wurde sie verzinst?Rückzahlungsbetrag
Hat der alte Vermieter sie?Übergaberisiko
Gibt es Schäden/Rückstände?Verrechnungsfrage
Gibt es mehrere Mieter?Rückzahlung an wen?

Abschnitt 4

Fallgruppen zur Kaution

FallRisikoVorgehen
Barkaution gezahlt, aber nicht erhaltenErwerber kann trotzdem in Pflichten geratenNachweise sichern, alten Eigentümer kontaktieren
Mieter kann Zahlung nur teilweise belegenStreit über HöheKontoauszüge, Quittungen, Vertrag prüfen
Kautionssparbuch vorhandenZugriff und Verpfändung klärenOriginal/Sperrvermerk prüfen
BankbürgschaftBürgschaftsurkunde wichtigBedingungen und Begünstigten prüfen
Mehrere MieterRückzahlung an richtige PersonenVertragsparteien und Auszug klären
Kaution wurde angeblich verrechnetWirksamkeit prüfenAbrechnung und Forderungen verlangen
Keine Kaution vereinbartKeine SicherheitRisiko bei Schäden/Mietrückständen

Abschnitt 5

Praxisbeispiele

Beispiel 1

Kaution nicht erhalten

Eine vermietete Wohnung wird zugeschlagen. Der Mietvertrag sieht eine Kaution von 1.800 Euro vor. Der Mieter legt Kontoauszüge vor, dass er die Kaution an den früheren Eigentümer gezahlt hat. Der Ersteher hat die Kaution aber nicht erhalten. Bei Auszug verlangt der Mieter Rückzahlung. Nach § 57 ZVG i. V. m. § 566a BGB kann der Erwerber in Pflichten aus der Mietsicherheit eintreten; der frühere Vermieter bleibt unter Voraussetzungen ebenfalls zur Rückgewähr verpflichtet.

Beispiel 2

Sparbuch liegt beim Mieter

Der Mietvertrag sieht ein verpfändetes Kautionssparbuch vor. Der Mieter besitzt das Sparbuch, aber der alte Vermieter ist noch als Sicherungsnehmer eingetragen. Der neue Eigentümer muss klären, ob eine Umschreibung oder neue Sicherungsabrede erforderlich ist. Ohne Klärung kann die Kaution im Streitfall praktisch schwer verwertbar sein.

Beispiel 3

Bürgschaft statt Barkaution

Bei einer Bankbürgschaft muss geprüft werden, wer Begünstigter ist, ob die Bürgschaft auf den neuen Vermieter übertragbar ist und welche Bedingungen für die Inanspruchnahme gelten. Eine Bürgschaft ist nicht dasselbe wie Geld auf einem Kautionskonto.

Abschnitt 6

Kaution und Schadensersatz

Die Kaution ist keine zusätzliche Einnahme des Vermieters. Sie dient der Sicherung von Ansprüchen, etwa wegen:

  • Mietrückständen,
  • Betriebskostennachzahlungen,
  • Schäden an der Mietsache,
  • nicht erfüllten Rückgabepflichten.

Einbehalte müssen nachvollziehbar und rechtlich begründet sein. Eine pauschale Einbehaltung der Kaution nach Auszug ohne Abrechnung ist unzulässig.

Abschnitt 7

Praktischer Ablauf nach Zuschlag

SchrittAufgabe
1Mietvertrag auf Kautionsklausel prüfen
2Mieter um Nachweis bitten
3Alten Eigentümer/Verwalter kontaktieren, falls möglich
4Konto/Sparbuch/Bürgschaft erfassen
5Kaution getrennt dokumentieren
6Zinsen/Anlageform prüfen
7Bei Auszug Forderungen und Schäden prüfen
8Rückzahlung sauber abrechnen

Abschnitt 8

Häufige Fehler

  1. 1Kaution als eigene Einnahme behandeln.
  2. 2§ 57 ZVG / § 566a BGB nicht beachten.
  3. 3Kautionsnachweis nicht anfordern.
  4. 4Keine Trennung von Mietkonto und Kaution.
  5. 5Kaution bei Renditeberechnung ignorieren.
  6. 6Rückzahlung ohne Prüfung offener Ansprüche.
  7. 7Kaution einbehalten ohne Abrechnung.
  8. 8Mehrere Mieter nicht korrekt berücksichtigen.
  9. 9Alte Kaution als „Problem des Voreigentümers“ abtun.

FAQ

Häufige Fragen

Muss ich als Ersteher die Kaution zurückzahlen?

Nach § 57 ZVG i. V. m. § 566a BGB kann der Erwerber in Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit eintreten. Die genaue Haftung sollte bei fehlender Weiterleitung geprüft werden.

Was, wenn ich die Kaution nie erhalten habe?

Das ist ein typischer Streitfall. Der frühere Vermieter kann weiterhin haften, aber der Erwerber sollte die eigene Pflicht sorgfältig prüfen lassen.

Darf ich die Kaution mit Mietrückständen verrechnen?

Unter Voraussetzungen ja, aber nur mit berechtigten Forderungen und sauberer Abrechnung.

Muss die Kaution getrennt angelegt werden?

Bei Wohnraummiete enthält § 551 BGB Vorgaben zur Anlage der Sicherheit. Eine getrennte Anlage ist vorgeschrieben.

Quellen und fachliche Grundlage

  • ZVG §§ 57, 57a, 57b, 90
  • BGB §§ 551, 566, 566a
  • Mietrechtliche Grundsätze zur Rückzahlung und Verrechnung von Mietsicherheiten

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