Wie die Zahlen des Marktberichts entstehen

Grundlage sind die öffentlichen Bekanntmachungen der Amtsgerichte zu Zwangsversteigerungsterminen, wie sie die Justizportale der Länder veröffentlichen. Termine, die ein Land nicht im Justizportal bekanntmacht, ergänzen wir, wo wir sie erfassen: aus Hamburg über den Amtlichen Anzeiger, aus Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein (vereinzelt auch Brandenburg) über den Bekanntmachungsdienst zvg.com. In Mecklenburg-Vorpommern stammen unsere Termine bislang ausschließlich von zvg.com, weil das Justizportal dort keine Gerichte führt; alle zehn Amtsgerichte des Landes sind vertreten, eine amtliche Gegenliste zur Vollständigkeit gibt es nicht. Wir rufen diese Bekanntmachungen regelmäßig ab und führen sie in einem eigenen Bestand zusammen; wie dicht das in einem Quartal gelang, weist jede Ausgabe aus (siehe „Das Erfassungsfenster“). Erscheint derselbe Termin dabei mehrfach – etwa nach einer Verlegung unter neuer Nummer –, zählt er im Bericht einmal: gleiches Land, Aktenzeichen, Datum und Uhrzeit sowie dieselbe Nummer oder ein übereinstimmender Anschriftsbeginn. Wurde eine von zwei Bekanntmachungen desselben Termins aufgehoben, läuft der Termin aber unter der anderen weiter, zählt er nicht als Aufhebung.

Erfasst wird, was das Gericht selbst veröffentlicht: Termin, Amtsgericht, Aktenzeichen, Objektart, Lage und – sofern angegeben – der festgesetzte Verkehrswert. Ändert ein Gericht einen Termin oder hebt er ihn auf, wird auch das aus der Bekanntmachung übernommen; die Änderung wird mit ihrem Zeitpunkt festgehalten, nicht überschrieben.

Die eigene Erfassung beginnt am 13. April 2026. Alles, was vorher stattfand, liegt uns nicht vor.

Ein Quartal umfasst alle Verfahren, deren Versteigerungstermin in diesen drei Monaten liegt – nicht die, die in diesem Zeitraum neu bekanntgemacht wurden. Der Bericht misst damit den Durchsatz des Quartals, nicht den Bestand zu einem Zeitpunkt.

Gezählt wird je Bekanntmachung: Fasst das Gericht mehrere Grundstücke in einer Bekanntmachung zusammen, ist das ein Eintrag; macht es sie einzeln bekannt, zählen sie einzeln. Verschiebt ein Gericht einen Termin in ein anderes Quartal, zählt das Verfahren dort, wo der Termin am Datenstand steht.

Verkehrswert-Kennzahlen rechnen nur über Verfahren mit einem veröffentlichten Wert von mindestens 1.000 Euro; darunter liegende Angaben sind Platzhalter, keine Bewertung. Der angegebene Median ist deshalb der Median dieser Teilmenge, und wie groß sie ist, steht in jeder Ausgabe dabei.

Objektarten werden aus dem frei formulierten Text der Bekanntmachung zu groben Gruppen zusammengefasst. Der Rohtext gibt keine feinere Aufteilung her, ohne dass geraten werden müsste – deshalb wird nicht feiner aufgeteilt.

Die Aufhebungsquote setzt die Zahl der vom Gericht aufgehobenen Termine ins Verhältnis zu allen Terminen des Quartals, deren Datum am Datenstand bereits verstrichen war. Noch ausstehende Termine stehen nicht im Nenner – sonst sänke die Quote allein dadurch, dass man früher misst.

Als aufgehoben zählt ein Verfahren nur, wenn die Aufhebung öffentlich bekanntgemacht ist: im Justizportal durch den Vermerk am Termin selbst und bei Terminen, die wir über den Bekanntmachungsdienst zvg.com erfassen, durch dessen Aufhebungsvermerk. Jeder dieser Wortlaute ist einzeln geprüft; taucht ein unbekannter auf, hält die Auswertung an, bis er gelesen ist.

Verfahren, die ohne Angabe eines Grundes aus der Liste verschwinden, zählen nicht als Aufhebung, sondern werden getrennt geführt.

Eine Aufhebung erkennen wir nur, wenn unser Abruf sie sieht, solange der Termin noch im Portal geführt wird. Läuft der Abruf nicht täglich, kann ein Termin verstreichen, ohne dass unser Abruf die Aufhebung je gesehen hat, und der Termin steht bei uns nur als verstrichen im Archiv. Die Quote eines Quartals hängt deshalb davon ab, wie dicht wir abgerufen haben, und nicht nur davon, wie viele Termine tatsächlich aufgehoben wurden.

Jede Ausgabe weist darum zusätzlich eine Quote für das Erfassungsfenster aus: für die Termine ab dem ersten Tag der ununterbrochenen Reihe von Abruftagen, die am Stichtag endet. Als Abruftag zählt ein Kalendertag, an dem mindestens ein Abruf vollständig durchgelaufen ist; ein abgebrochener oder gescheiterter Lauf belegt nichts. Die Regel hängt allein vom Abrufprotokoll ab, nicht vom Ergebnis: Welche Quote herauskommt, geht in die Wahl des Beginns nicht ein. Die Abrufe laufen je Bundesland, und ein Tag zählt, sobald irgendein Lauf zu Ende ging; einzelne Länder wurden deshalb auch im Fenster nicht an jedem Tag abgerufen, und die Quote im Fenster bleibt eine Untergrenze. Tage zählen nach UTC, nicht nach deutscher Zeit.

Vergleiche zwischen Ländern, Objektarten und Verkehrswertklassen rechnet der Bericht nur über das Fenster, weil die Quote davor je nach Zeitpunkt der Abrufe unterschiedlich stark gedrückt ist. Ist ein ganzes Quartal lückenlos erfasst, fällt das Fenster mit dem Quartal zusammen, und die Ausgabe weist keine zweite Quote aus.

Verkehrswertklassen. Sechs feste Klassen: unter 50.000 €; 50.000 bis unter 100.000 €; 100.000 bis unter 200.000 €; 200.000 bis unter 400.000 €; 400.000 bis unter 1 Mio. €; ab 1 Mio. €. Es gehen nur Verfahren mit einem veröffentlichten Verkehrswert ab 1.000 € ein. Die Aufhebungsquote je Klasse ist auf das Erfassungsfenster beschränkt. Sie beschreibt einen Zusammenhang in den Bekanntmachungen, keine Ursache: Regionen, Objektarten und Verfahren unterscheiden sich zugleich.

Wochen und Wochentage. Gezählt wird nach dem Datum des Termins, nicht nach dem Tag der Bekanntmachung. Wochen folgen ISO 8601 (Montag bis Sonntag); am Quartalsrand sind die ersten und letzten Wochen Teilwochen und entsprechend kürzer.

Vorlauf der Aufhebungen. Gemessen werden die Tage zwischen dem Tag, an dem unser Abruf die Aufhebung zuerst gesehen hat, und dem Termindatum. Das Gericht kann die Aufhebung früher bekanntgemacht haben; der Vorlauf zeigt, wann sie bei uns ankam. Berücksichtigt sind nur Termine, die mindestens 8 Tage nach Beginn des Erfassungsfensters liegen: Eine Aufhebung, die vor dem Fenster bekanntgemacht wurde, sehen wir erstmals am Fensterbeginn, ihr Vorlauf erschiene sonst zu kurz.

Amtsgerichte. Jedes Gericht steht einzeln, zusammengefasst nach Bundesland und Name; das Präfix „Amtsgericht“ im Rohtext einzelner Länder entfällt. Termine ohne Gerichtsangabe zählen im Bund und im Land, aber bei keinem Gericht; das gilt auch für den Platzhalter „in Saarland“, der kein Gericht nennt. Falsch kodierte Schreibweisen im Rohtext (etwa „Köpenick“ statt „Köpenick“) werden zurückgelesen, damit kein Gericht doppelt erscheint. Die Aufhebungszahl eines Gerichts ist wie die bundesweite eine Untergrenze und für eine Quote meist zu klein.

Mindestfallzahl. Eine Quote wird nur genannt oder verglichen, wenn mindestens 30 verstrichene Termine zugrunde liegen. Darunter schwankt sie schon durch einzelne Fälle; die Zahl der Termine steht trotzdem da.

Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein sind unterrepräsentiert. Ein erheblicher Teil der dortigen Termine wird nicht über das Justizportal veröffentlicht, sondern über einen anderen Bekanntmachungsweg. Was wir davon über den Bekanntmachungsdienst zvg.com erfassen, ist enthalten; vollständig ist es nicht. Die Zahlen dieser beiden Länder sind deshalb Untergrenzen; in Ranglisten und Vergleichen zwischen Ländern führen wir sie gesondert und markiert.

Hamburger Aufhebungen sind nur teilweise erfasst. Hamburg macht seine Termine im Amtlichen Anzeiger bekannt, Aufhebungen dort aber nicht: In den Ausgaben seit März 2026 steht keine einzige, und im Justizportal führt Hamburg keine Termine. Erfasst sind deshalb nur die Hamburger Aufhebungen, die der Bekanntmachungsdienst zvg.com meldet. Die Hamburger Aufhebungszahl ist eine Untergrenze, und Hamburg wird wie die beiden anderen Länder gesondert und markiert geführt.

Das betrifft auch die Bundeszahlen: Die bundesweite Terminzahl eines Quartals ist um den nicht erfassten Teil Baden-Württembergs und Schleswig-Holsteins zu niedrig, die bundesweite Aufhebungsquote zusätzlich um die Hamburger Aufhebungen. Wir weisen beide trotzdem aus, weil sie für die übrigen Länder vollständig sind – aber wir nennen die Lücken in jeder Ausgabe.

Der Bestand läuft täglich weiter. Eine veröffentlichte Zahl darf sich dadurch nicht ändern – sonst wäre jede frühere Zitierung im Nachhinein unbelegbar. Deshalb wird zu jedem Bericht ein eingefrorener Datenstand erzeugt: eine Datei mit den verdichteten Zahlen und ein Begleitdokument, das Stichtag, Erhebungsweg, Grundgesamtheit je Kennzahl und die Abdeckungsgrenzen festhält. Die Seite zeigt diese Zahlen an; sie berechnet nichts selbst.

Diese Datenstände werden nie überschrieben. Muss eine Zahl korrigiert werden, entsteht ein neuer Datenstand mit neuem Stichtag, und die Korrektur wird in der Ausgabe vermerkt. Jede Ausgabe nennt ihren Datenstand und eine Prüfsumme, über die sich belegen lässt, dass die angezeigten Zahlen die erhobenen sind.

Die Zahlen dürfen unter Nennung der Quelle frei verwendet werden. Bitte geben Sie neben der Quelle auch Quartal und Datenstand an, etwa: „Versteigerungspilot, Marktbericht Q3 2026, Datenstand 30. September 2026“.

Für Auswertungen, die über die veröffentlichte Ausgabe hinausgehen – ein einzelnes Amtsgericht, ein Landkreis, eine bestimmte Objektart –, schreiben Sie an info@versteigerungspilot.de. Wir liefern solche Auszüge auf demselben Datenstand wie die Ausgabe, damit die Zahlen zueinander passen.