TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Bei der Liegenschaft in 47249 Duisburg (Ortsteil Wanheim-Angerhausen / Gemarkung Huckingen), Heiligenbaumstraße 3, handelt es sich um ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus auf einem insgesamt 529 m² großen Grundstück (Flurstücke 242 mit 519 m² und 243 mit 10 m²). Das Hauptgebäude wurde ca. 1876 eingeschossig errichtet und ca. 1926 aufgestockt; es ist voll unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie ein Satteldach mit Gaube. Die Wohnlage ist gemäß Duisburger Wohnlagenkarte als einfach eingestuft, bietet jedoch eine gute ÖPNV- und Straßenanbindung sowie fußläufige Nahversorgungseinrichtungen. Die Gesamtnutzfläche des Gebäudes umfasst ca. 249 m², aufgeteilt in ca. 89 m² Gewerbefläche im Erdgeschoss (inkl. 13 m² Kellerfläche) sowie ca. 160 m² Wohnfläche im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss (jeweils ca. 80 m²). Die Erdgeschosseinheit wird als Zahnarztpraxis genutzt, während die beiden oberen Wohneinheiten zusammengelegt und vom Antragsgegner eigengenutzt werden. Der bauliche Gesamtzustand ist vernachlässigt mit erheblichem Instandhaltungsstau: Festgestellt wurden unter anderem Mauerwerksdurchfeuchtungen im Keller, Korrosion an Stahlträgern, Feuchtigkeitsschäden im Obergeschoss, eine veraltete Heizungsanlage sowie ein nicht funktionstüchtiges Bad im Dachgeschoss. Die Fassade wurde 2017 verputzt und gestrichen. Rechtlich und umweltbezogen ist zu beachten, dass das Areal im Bodenschutzgebiet (Teilgebiet 1) liegt. Eine behördliche Bodenuntersuchung ergab erhöhte Cadmiumwerte im Oberboden, wodurch der Anbau von Nutzpflanzen untersagt ist (die gefahrlose Gartennutzung und Kinderspiel sind uneingeschränkt möglich). Zudem liegt der Baukörper teilweise außerhalb der Bauflucht, weshalb Flurstück 243 bei Neubebauung abzutreten sein könnte. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung betrieben. In der Gesamtschau ergibt sich bei einer gewichteten Wertermittlung aus Ertragswert (204.000 €) und Sachwert (225.000 €) ein gerundeter Verkehrswert von 211.000 €. Für Investoren mit Sanierungskompetenz eröffnet das Objekt bei entsprechendem Bietabschlag attraktive Ertragsperspektiven, erfordert jedoch eine konsequente technische Sanierung und Bewirtschaftungsbereinigung.