ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist ein 123,105/1.000 Miteigentumsanteil an dem 502 m² großen Grundstück Skagerrakstraße 16 in 45888 Gelsenkirchen (Gemarkung Hüllen, Flur 1, Flurstück 724), verbunden mit dem Sondereigentum an der Eigentumswohnung Nr. 8 im 2. Obergeschoss mitte sowie dem Kellerraum Nr. 8. Das voll unterkellerte Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss umfasst 12 Wohneinheiten und wurde ca. 1902 in Massivbauweise errichtet, mit wesentlichen Umbauten in den Jahren 1947 und 1981 sowie einer Umwandlung in Wohnungseigentum im Jahr 1980. Die Mikrolage im Stadtteil Bulmke-Hüllen wird als einfache bis mittlere Wohnlage eingestuft, wobei Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und Bushaltestellen im Umfeld erreichbar sind. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 86 m², aufgeteilt in 3 Zimmer, Küche, Diele und Badezimmer. Der Grundriss weist teilweise gefangene Räume auf. Die Ausstattung und der Zustand des Sondereigentums werden als befriedigend bis mäßig eingestuft. Es besteht allgemeiner Renovierungsbedarf und Unterhaltungsstau (u. a. überalterte Sanitärausstattung). Besonders hervorzuheben sind erhebliche Rissbildungen und Feuchtigkeit im Kinderzimmer an der Außenwand zum Nachbargebäude (Wanner Straße 177) sowie Risse im Kellerbereich. Diese Bauschäden betreffen das Gemeinschaftseigentum; im Sondereigentum wurde ein pauschaler Minderungsbetrag von 5.000 € berücksichtigt. Die Wohnung ist zum Wertermittlungsstichtag vermietet (Nettokaltmiete 400,00 € monatlich). Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf 410,00 €, sodass die Bewirtschaftungskosten die laufende Kaltmiete leicht übersteigen. Die WEG verfügt über eine Instandhaltungsrücklage von 71.790,20 € (Stand Wertermittlung). Zur Veräußerung ist die Zustimmung des Verwalters gemäß § 11 der Gemeinschaftsordnung erforderlich. Eine Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft lag dem Sachverständigen nicht vor. Der Verkehrswert wurde durch das Amtsgericht Gelsenkirchen gestützt auf das Gutachten auf 65.000,00 € festgesetzt, abgeleitet aus einem Vergleichswert von 68.000,00 € und einem Ertragswert von 62.500,00 €. Das Objekt bietet ein günstiges Einstiegspreisniveau mit Mietsteigerungspotenzial auf die nachhaltige Marktmiete von 5,25 €/m² (5.418,00 € p.a.), erfordert jedoch Sanierungsbereitschaft und die Klärung anstehender WEG-Maßnahmen bezüglich der Fassadenfeuchtigkeit.