ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft ein Wohnungseigentumsrecht (Aufteilungsplan Nr. 15) im Dachgeschoss eines zweigeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses (Reihenendhaus) in der Gotenstraße 22 in 45888 Gelsenkirchen (Ortsteil Bulmke-Hüllen). Das Gebäude aus dem Baujahr 1953 ist Teil einer Eigentümergemeinschaft aus drei aneinandergebauten Häusern (Gotenstraße 18, 20, 22) mit insgesamt 15 Wohneinheiten auf einem 1.337 m² großen Grundstück. Die Lage zeichnet sich als einfache Wohnlage mit überwiegend aufgelockerter Mehrfamilienhausbebauung aus; Einrichtungen der Nahversorgung, Schulen, Ärzte und Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs sind fußläufig erreichbar. Die Wohnfläche der Einheit beträgt ca. 43,25 m², aufgeteilt auf zwei Zimmer, Wohnküche, Flur und Bad. Eine erhebliche Diskrepanz besteht zum Aufteilungsplan: Während dieser den Vollausbau des gesamten Dachgeschosses vorsieht, ist in der Realität lediglich die rechte Dachgeschosshälfte ausgebaut. Die linke Hälfte umfasst einen nicht ausgebauten Trockenboden mit ca. 50,00 m² Grundfläche sowie den Zugang zum unfertigen Spitzboden. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem befriedigenden bis mäßigen Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau an Dächern, Fassaden, Balkonen und Treppenhäusern. Mangels Innenbesichtigung am Stichtag stützt sich die Zustandsbeschreibung der Wohnung auf Vorbefunde aus dem Jahr 2021, die einen abgewohnten und renovierungsbedürftigen Zustand mit einfacher Ausstattung dokumentierten. Besondere rechtliche und technische Risiken bestehen in einem anhängigen bauordnungsrechtlichen Verfahren: Wegen einer abgerutschten Abgasleitung und fehlendem Mündungsabschluss besteht die Gefahr von Funktionsstörungen der Feuerstätte sowie Feuchteeintrag. Darüber hinaus verfügt die Eigentümergemeinschaft über keinerlei Guthaben in der Erhaltungsrücklage, da gravierende Hausgeldrückstände bestehen. Der Gutachter schätzt die erforderlichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum auf ca. 100.000,00 €, woraus für die Einheit ein rechnerischer Sonderumlagebedarf von 5.426,40 € resultiert. Das laufende Hausgeld beläuft sich auf 225,00 € monatlich. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 32.000,00 € (nach 10 % Sicherheitsabschlag vom Ausgangswert 36.000,00 €) bietet die Immobilie eine sehr niedrige Einstiegshürde. Bietinteressenten müssen jedoch den bestehenden Renovierungs- und Sanierungsbedarf, die Risiken der WEG-Finanzen sowie die bauordnungsrechtlichen Auflagen einkalkulieren. Bei sachgerechter Realisierung bietet der mögliche Ausbau der Speicherflächen eine interessante Hebelwirkung zur Wohnraumerweiterung.