ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft die im 1. Obergeschoss rechts gelegene Eigentumswohnung Nr. 4 im Mehrfamilienhaus Karl-Marx-Allee 72 im Kölner Stadtteil Seeberg (50769 Köln). Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 549 m² (Gemarkung Longerich, Flur 94, Flurstück 1325), an dem ein Miteigentumsanteil von 57/756 besteht. Die Wohnfläche beträgt rund 56 m² und teilt sich auf in zwei Zimmer, Küche, Diele, Flur, Bad/WC, Abstellraum und eine Loggia. Zur Wohnung gehört zudem das Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum. Die Lage wird im Mietspiegel der Stadt Köln als mittlere Wohnlage eingestuft. Das Wohngebäude wurde ca. im Jahr 1974 errichtet. Die Begutachtung erfolgte durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. Albert M. Seitz ohne Zutritt zur Wohnung ausschließlich auf Grundlage des äußeren Eindrucks und der Teilungserklärung. Für die Wertermittlung wurde daher eine fiktive, baujahrestypische Standardausstattung ohne besondere Merkmale unterstellt. Detaillierte Angaben zu erfolgten Modernisierungen, zum Zustand der Leitungsnetze, der Sanitäreinrichtungen oder zur energetischen Effizienz liegen für das Sondereigentum nicht vor. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 155.000,00 € (Wertermittlungsstichtag: 07.03.2025), was einem relativen Verkehrswert von rd. 2.770,00 €/m² Wohnfläche entspricht. Die Wertermittlung basiert methodisch auf dem Ertragswertverfahren mit einem Rohertrag von 6.048,00 € p.a. (9,00 €/m²), Bewirtschaftungskosten von 22 % und einem Liegenschaftszinssatz von 0,75 % bei einer Restnutzungsdauer von 29 Jahren. Ein hilfsweise herangezogenes statistisches Vergleichswertverfahren ergab eine plausible Trendspanne von 148.000,00 € bis 157.000,00 €. Zu den wesentlichen Risiken zählen neben dem völlig unbekannten Innenzustand die offenen Fragen zur Bewirtschaftung: Die Hausverwaltung weist ein monatliches Hausgeld von 159,00 € aus, während der gerichtlich bestellte Zwangsverwalter einen Betrag von 353,00 € monatlich nennt. Zudem ist der Verwaltung der Stand der Erhaltungsrücklage nicht bekannt. Für Bieter bietet das Objekt eine kompakte Wohneinheit in einer Großstadt, erfordert jedoch eine konservative Gebotskalkulation zur Abdeckung etwaiger Nachzahlungs- und Sanierungskosten.