TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Nürnberg, Bayern

Das Versteigerungsobjekt Pilotystraße 61 befindet sich im gefragten Stadtteil Gärten hinter der Veste im nördlichen Innenstadtgürtel von Nürnberg. Die Umgebung zeichnet sich durch eine geschlossene, mehrgeschossige Wohnbebauung, eine hervorragende Nahversorgung sowie eine sehr gute Anbindung an Straßenbahn (Linien 4 und 10) und U-Bahn (U3 am Friedrich-Ebert-Platz und Kaulbachplatz) aus. Das 381 m² große Grundstück (Flurstück 9/8) ist eben geschnitten und verfügt über einen befestigten rückwärtigen Innenhof mit Fahrrad- und Mülltonnenstellplätzen. Das im Jahr ca. 1939 in Massivbauweise errichtete Gebäude umfasst ein Kellergeschoss, Erdgeschoss, vier Obergeschosse und ein Dachgeschoss mit einer Gesamtwohn- und Nutzfläche von ca. 959 m². Die Flächen verteilen sich auf eine Ladeneinheit/Arztpraxis im Erdgeschoss (ca. 106,77 m²) sowie neun Wohnungen (ca. 76,59 m² bis 108,77 m²). Das Treppenhaus weist deutliche Rissbildungen auf. Die Beheizung erfolgt dezentral über Gasetagenheizungen unterschiedlicher Baujahre. An den Straßenbalkonen besteht durch zu niedrige Geländer (unter 90 cm) Absturzgefahr; zudem sind Fliesenbeläge schadhaft. Das Objekt ist nicht barrierefrei und besitzt keinen Aufzug. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft geführt. Laut Verwalterauskunft ist das Gebäude nicht nach WEG aufgeteilt. Die Erschließungs- und Herstellungsbeiträge sind bezahlt; Denkmalschutz oder Altlasteneinträge bestehen nicht. Wesentliche Risiken liegen in der ungesicherten Gebäudeversicherungspolice sowie einem akuten Mangel am Gas-Umlaufwasserheizer der Wohnung Nr. 9 (CO-Grenzwertüberschreitung). Zudem konnten vier Einheiten gutachterlich nicht von innen besichtigt werden. Zusammenfassend stellt das Objekt eine interessante Wertsteigerungsmöglichkeit für erfahrene Bestandshalter dar. Die nachhaltige Ertragskraft lässt sich durch gezielte Sanierung der Wohnung Nr. 5 sowie die baurechtliche Prüfung eines Dachgeschossausbaus signifikant steigern, sofern ein adäquater Risikoabschlag für den Sanierungsrückstau in das Bietlimit einkalkuliert wird.