ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kindelbrück, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt Oberbösaer Straße 17 befindet sich im westlichen Ortsbereich des ländlich geprägten Ortsteils Bilzingsleben (Gemeinde Kindelbrück, Landkreis Sömmerda). Auf dem 272 m² großen Grundstück steht ein im Jahr ca. 1937 errichtetes, unterkellertes Einfamilienhaus mit angebautem Windfang, Veranda und Waschküche. Die Wohnfläche beträgt ca. 100 m² verteilt auf Erd- und ausgebautes Dachgeschoss; der Spitzboden dient als Kaltdach. Die Lage ist als einfache bis mittlere dörfliche Wohnlage mit mäßiger überregionaler Verkehrsanbindung einzustufen; grundlegende Infrastruktureinrichtungen sind im ca. 4 km entfernten Kindelbrück sowie in Sömmerda (ca. 20 km) zu finden. Das Wohnhaus weist eine traditionelle Massivbauweise auf und wurde zwischen 1995 und 2000 in Teilen erneuert, darunter Dacheindeckung, Einbau von Kunststoffisolierglasfenstern, Sanitärinstallationen im EG und eine Öl-Zentralheizung. Dennoch besteht ein deutlicher Sanierungs- und Instandhaltungsrückstau, den der Sachverständige mit 17.500 € in Ansatz gebracht hat. Zu den wesentlichen Mängeln zählen Wanddurchfeuchtungen im Keller und im Sockelbereich der Waschküche, Putz- und Fassadenrisse, eine teilweise poröse Unterspannbahn sowie funktionale Grundrisseinschränkungen (Küche als Durchgangszimmer zum Duschbad, kein Sanitäranschluss im Dachgeschoss). Der Endenergiebedarf liegt mit 410 kWh/(m² a) auf einem energetisch unzureichenden Niveau. Im Grundbuch ist in Abteilung II eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Trinkwasserleitungsrecht) für den Kyffhäuser Abwasser- und Trinkwasserverband eingetragen. Baulasten bestehen laut Auskunft der Bauaufsicht nicht, Altlastenverdachtsmomente liegen nicht vor. Ein besonderes baurechtliches Risiko stellt die nordseitige Außenwand zur Nachbargrenze dar, die augenscheinlich nicht als Brandwand ausgebildet ist und deren Holzöffnungen den Brandschutzanforderungen nicht genügen. Das Grundstück ist voll erschlossen, beitragsfrei nach BauGB, und es bestehen laut Gutachten keine Miet- oder Pachtverhältnisse. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 49.000 € wurde sachgerecht nach dem Sachwertverfahren ermittelt (Bodenwert 6.800 € bei 25 €/m² BRW, vorläufiger Sachwert 83.000 €, Sachwertfaktor 0,90, Abzug für Instandhaltungsstau 17.500 € sowie 10 % Abschlag für Überalterung und Grundstückszuschnitt). Durch die Zuschlagsversagung im vorangegangenen Termin nach § 85a ZVG greifen keine Mindestwertgrenzen mehr. Bei umsichtiger Kalkulation der zwingend erforderlichen Sanierungs- und Brandschutzkosten bietet die Versteigerung eine sehr preiswerte Einstiegschance für Eigennutzer mit Eigenleistung.