ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Osterholz-Scharmbeck, Niedersachsen

Das Wertermittlungsobjekt befindet sich in der Straße Am Kreuzacker 10 im ländlich-dörflich geprägten Ortsteil Scharmbeckstotel der Kreisstadt Osterholz-Scharmbeck. Das 1.217 m² große Grundstück weist einen trapezförmigen Zuschnitt auf und grenzt westlich unmittelbar an das Sondergebiet Sportplatz an, was eine dauerhaft unverbaubare Belichtung gewährleistet. Über die Bundesstraße B74, die Autobahn A27 und die Regio-S-Bahn RS2 besteht eine hervorragende Anbindung an das wirtschaftliche Oberzentrum Bremen sowie nach Bremerhaven. Einrichtungen der Nahversorgung, Ärzte, Kindertagesstätten und Schulen sind im Ortsteil bzw. im Stadtzentrum gut erreichbar. Das im Jahr 2007 fertiggestellte, vollunterkellerte Einfamilienhaus mit Zeltdach bietet eine Wohnfläche von ca. 169,84 m² sowie eine Brutto-Grundfläche von 295,53 m². Das Erdgeschoss umfasst einen offenen Wohn-/Essbereich mit Zugang zur Natursteinterrasse, eine Küche mit Einbauküche sowie ein Gäste-WC. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Brennwerttherme von Buderus mit vollständiger Fußbodenheizung in allen Etagen, ergänzt durch eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung der Marke Vallox. Zum Anwesen gehört eine ca. 42,25 m² große freistehende Doppelgarage mit Sektionaltor und Geräteraum. Der bauliche Erhaltungszustand ist durch Mängel und Sanierungsstau geprägt: An der Südwestfassade zeigen sich Putzrisse, im Keller bestehen Estrich- und Wandschäden infolge früherer Wassereintritte, Bodenbeläge im Erdgeschoss knacken und Teile der Elektroinstallation wurden in Eigenleistung nicht normgerecht verlegt. Grundbuchlich ist in Abteilung II eine Grunddienstbarkeit als Überbauungsrecht für das Nachbarflurstück eingetragen. Baulasten oder Altlastenverdachte bestehen laut amtlichen Auskünften nicht. Das Objekt wird im Wege der Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft verwertet. Die Immobilie wird aktuell unentgeltlich durch den Sohn der Miteigentümer genutzt; ein Mietvertrag besteht nicht. Im Sachwertverfahren wurde der vorläufige Sachwert von 590.513,95 € nach Marktanpassung (Sachwertfaktor 0,78) und Abzug von 67.000,00 € für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (57.000 € Bauschäden/Reparaturstau und 10.000 € merkantiler Minderwert) auf 394.000,00 € festgesetzt. Insgesamt stellt das Einfamilienhaus eine werthaltige Immobilie mit zeitgemäßer Grundrissgestaltung dar. Voraussetzung für einen wirtschaftlichen Erwerb ist die konsequente Berücksichtigung des kalkulierten Instandsetzungsaufwands und eine Prüfung des bautechnischen Restrisikos im Kellerbereich vor Gebotsabgabe.