ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Elsdorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Forststraße 49 im Ortsteil Angelsdorf der Stadt Elsdorf (Rhein-Erft-Kreis). Es handelt sich um ein ca. 1995 in Massivbauweise mit Schalungssteinen errichtetes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, voll ausgebautem Dachgeschoss und einer massiven PKW-Garage. Das Grundstück umfasst 428 m² und liegt in einem Reinen Wohngebiet (WR) an einer verkehrsberuhigten Spielstraße am Ortsrand. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 154,77 m², aufgeteilt in 109,72 m² für die Hauptwohnung (Erd- und Teile des Dachgeschosses) sowie 45,05 m² für die Einliegerwohnung im Dachgeschoss. Südöstlich grenzen landwirtschaftliche Nutzflächen an; der Braunkohletagebau Hambach liegt ca. 600 m entfernt. Das Wohnhaus befindet sich in einem leicht vernachlässigten Unterhaltungszustand mit punktuellem Sanierungsbedarf. Zur Ausstattung zählen eine erdgasbefeuerte Fußbodenheizung im Erd- und Dachgeschoss, Kunststofffenster mit 3-fach-Verglasung (überwiegend erneuert 2015) mit Aluminiumrollläden, ein geschlossener Kamin im Wohnzimmer sowie Bäder im Erd- und Dachgeschoss (inkl. Whirlpool-Wanne). Festgestellte Mängel umfassen unter anderem morsche Holzdachflächenfenster mit Feuchtigkeitseintritt, teils provisorische Aufputz-Elektroinstallationen, Fehlstellen an Fassadenverblendern sowie Risse und Feuchtigkeit in der Garage. Die Dachspitze bietet mit ca. 1,57 m Höhe nur stark eingeschränkte Lagerkapazitäten. Rechtlich und vertraglich sind wesentliche Besonderheiten zu beachten: Die vorhandene Photovoltaikanlage (11,07 kWp mit 12,3 kWh Speicher) sowie der Gas-Brennwertkessel stehen nicht im Eigentum des Grundstückseigentümers, sondern der gc Wärmedienste GmbH und sind über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abt. II des Grundbuchs nebst Pachtverträgen gesichert. Baurechtlich wurde der Dachgeschossausbau im Mai 2025 nachträglich genehmigt, wobei ein Zimmer ausdrücklich nicht als Aufenthaltsraum i.S.d. § 46 BauO NRW zulässig ist. Der an die Garage angebaute Holzschuppen überschreitet die zulässige Grenzbebauungsgrenze von 9 m und ist mangels Nachbarzustimmung unzulässig. Die Hauptwohnung ist leerstehend, das Mietverhältnis der Einliegerwohnung war zum 31.12.2025 gekündigt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 336.000,00 € basiert primär auf dem Sachwertverfahren (Sachwert 335.602 €, Ertragswert 327.239 €). Für Investoren und Selbstnutzer bietet das Objekt bei kalkuliertem Modernisierungsaufwand und Klärung der Contracting-Verbindlichkeiten eine werthaltige Erwerbsoption im Kölner Umland.