TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Frankfurt am Main, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Habsburgerallee 24 befindet sich im beliebten Stadtteil Ostend in Frankfurt am Main. Die Umgebung ist durch mehrgeschossige Wohnbebauung der Vorkriegszeit geprägt. Das 424 m² große Grundstück ist mit einem einseitig angebauten, fünfgeschossigen Mehrfamilienhaus bebaut, das um 1904/1905 errichtet und 1958 im Dachbereich wiederaufgebaut wurde. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 697 m², aufgeteilt auf zehn Wohneinheiten (fünf 2-Zimmer-Wohnungen und fünf 3-Zimmer-Wohnungen). Die Verkehrsanbindung ist mit der U-Bahn-Station Merianplatz in ca. 1 km Entfernung und der schnellen Erreichbarkeit der Innenstadt sehr gut, wenngleich an der Habsburgerallee deutlicher Verkehrslärm wahrnehmbar ist. Eigene Pkw-Stellplätze sind auf dem Grundstück nicht vorhanden. Der bauliche Zustand wird vom Gutachter als überwiegend solide eingestuft, weist jedoch typische Altbaumängel und Modernisierungsdefizite auf. Die Fassaden wurden mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen, die Fenster bestehen überwiegend aus älteren Holz-Isolierglasfenstern. Die Beheizung erfolgt dezentral über veraltete elektrische Nachtspeicheröfen, die Warmwasserbereitung über Elektrodurchlauferhitzer und Boiler. Im Kellergeschoss liegt aufsteigende Feuchte mit bis zu 2 cm tief ausgesandeten Lagerfugen vor. Im Erdgeschoss rechts sind Feuchtigkeitsschäden und Sporenbildung an den Sockelleisten vorhanden. Eine Wohnung im 1. Obergeschoss ist stark renovierungsbedürftig, zudem besteht ein Wanddurchbruch zwischen zwei Einheiten im 1. OG. Der nicht ausgebaute Spitzboden ist ohne Dachanhebung wirtschaftlich nicht ausbaufähig. Rechtlich liegt das Objekt im Geltungsbereich des Bebauungsplans NO 21d Nr 1 (Allgemeines Wohngebiet) sowie der Erhaltungssatzung E51. In Grundbuchabteilung II ist neben dem Versteigerungsvermerk ein Wohnrecht eingetragen; Altlasten und Baulasten sind laut amtlichen Auskünften nicht verzeichnet, Denkmalschutz besteht nicht. Zum Wertermittlungsstichtag standen vier Wohnungen leer, sechs waren vermietet. Die Ist-Nettokaltmiete belief sich auf 4.059,71 Euro monatlich (ca. 48.717 Euro p.a.), wobei die Bestandsmieten teilweise bis zu 38 Prozent unter dem Mietspiegel liegen. Der Gutachter setzt für die Ertragswertberechnung einen marktüblich erzielbaren Jahresrohertrag von 85.960 Euro an und berücksichtigt 63.000 Euro an besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (50.000 Euro Sicherheitsabschlag für Instandsetzungen, 13.000 Euro Mietminderertrag). Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 2.190.000 Euro eröffnet die Liegenschaft ein hervorragendes Ertragspotenzial im Frankfurter Kernmarkt. Durch die vier Leerstände können Renovierungen und Neuvermietungen sofort realisiert werden. Investoren müssen jedoch erhebliche Investitionen in den Austausch der Nachtspeicherheizung und die Kellersanierung einkalkulieren. Vor der Gebotsabgabe im Termin am 20. Oktober 2026 sollte das geringste Gebot hinsichtlich des Fortbestehens des Wohnrechts genau geprüft werden.