ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Friedberg, Bayern

Das zur Versteigerung anstehende Dreifamilienhaus befindet sich in der Erlenstraße 5 im Ortsteil Harthausen der Stadt Friedberg (Landkreis Aichach-Friedberg). Die ruhige Wohnlage zeichnet sich durch eine gewachsene Einfamilien- und Mehrfamilienhausbebauung bei geringer Immissionsbelastung aus. Das Grundstück umfasst 887 m² und ist als Durchgangsgrundstück vorteilhaft sowohl über die Erlenstraße als auch rückwärtig über die Sonnenstraße erschlossen. Die Verkehrsanbindung an die Autobahn A8 (Anschlussstelle Dasing ca. 4,5 km) sowie das Mittelzentrum Friedberg und das Oberzentrum Augsburg ist gut. Das Wohnhaus wurde ca. 1956 in Massivbauweise errichtet und später um eine unterkellerte Doppelgarage (1972) ergänzt. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 227 m², aufgeteilt auf zwei 4-Zimmer-Wohnungen im Erd- und Obergeschoss sowie eine weitere Wohneinheit im ausgebauten Dachgeschoss. Im Sachwert- und Ertragswertverfahren wurde ein fiktives Baujahr von 1975 angesetzt. Äußerlich zeigt sich die Fassade stellenweise schadhaft mit Abplatzungen und offenen Fensterlaibungen. Da keine Innenbesichtigung gewährt wurde, konnte der Zustand von Haustechnik, Bädern und Ausbau nicht abschließend verifiziert werden; der Gutachter hat hierfür einen pauschalen Instandhaltungsabschlag in Höhe von 40.000 € in Abzug gebracht. Im Grundbuch von Harthausen Blatt 504 ist in Abteilung II Nr. 1 ein Anbaurecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Nachbargrundstücks Flst. 591/4 eingetragen, welches jedoch vom Gutachter mit 0 € bewertet wurde, da keine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt. Altlastenverdachtsmomente oder Denkmalschutzauflagen bestehen laut Behördenauskünften nicht. Die tatsächliche Belegungssituation ist nicht abschließend dokumentiert; es liegen Anhaltspunkte für eine zimmerweise Vermietung als Monteurunterkunft im Erdgeschoss vor. Der festgesetzte Verkehrswert von 600.000 € basiert primär auf dem Ertragswertverfahren bei einem nachrichtlichen Sachwert in gleicher Höhe. Investoren erwerben hier eine Liegenschaft mit interessanter Aufteilungsoption und Substanz, müssen jedoch das Risiko mangelnder Inneneinsicht und nachzuholender Modernisierungsmaßnahmen budgetär berücksichtigen.