ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Riesa, Sachsen

Das zu versteigernde Mehrfamilienhausgrundstück befindet sich in der Dr.-Külz-Straße 8 in 01589 Riesa (Gemarkung Riesa, Flurstück 433, Grundbuchblatt 5573). Das 510 m² große, rechteckig geschnittene Grundstück liegt in zentraler innerstädtischer Lage nahe dem Rathausplatz, Stadtpark und Elblandklinikum. Die Erschließung erfolgt unmittelbar über die ausgebaute Hauptverkehrsstraße, auf dem ansteigenden Grundstücksgelände sind vier Pkw-Stellplätze (für höhergelegte Fahrzeuge) sowie eine Pforte mit Video-Gegensprechanlage vorhanden. Das Wohnhaus wurde um 1920 in Massivbauweise errichtet, ist voll unterkellert und verfügt über drei Vollgeschosse sowie ein Flachdach mit Wäschetrockenboden. Die Gesamtwohnfläche von 214,25 m² teilt sich auf fünf Wohneinheiten auf: eine 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss (68,63 m²) mit Gartenzugang sowie jeweils zwei 2-Zimmer-Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss (je ca. 36,3 bis 36,5 m²). Das Gebäude wurde um 2000 teilsaniert und als kleine Pension betrieben, im Jahr 2020 wurden die Hauseingangstür sowie die Flachdachhaut erneuert. Die Ausstattung ist einfach; in den Obergeschossen bestehen Durchgangszimmer und fensterlose Kochnischen, die nicht mehr zeitgemäßen Wohnstandards entsprechen. Als gravierender Mangel wurde aufsteigende Mauerwerksfeuchtigkeit im Keller und Erdgeschoss festgestellt. Die Gaszentralheizung (Fröling, ca. 2000, überholt 2020) sowie die Wärmedämmung bedürfen mittelfristig einer GEG-konformen Ertüchtigung. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Dauerlasten, abgesehen vom verfahrensgegenständlichen Zwangsversteigerungsvermerk. Baulasten und Altlasteintragungen liegen laut Behördenauskünften nicht vor; Denkmalschutz besteht nicht (lediglich Umgebungsschutz angrenzender Denkmäler). Das Objekt steht leer, ist jedoch nicht vollständig beräumt. Der Verkehrswert wurde auf Basis des Ertragswertverfahrens (stützend Sachwertverfahren) unter Abzug von 44.000 EUR für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale auf 122.000 EUR festgesetzt. Fazit: Bei einer nachhaltig erzielbaren Jahreskaltmiete von 15.860,76 EUR bietet das Objekt ein solides Ertragspotenzial. Investoren müssen jedoch die erforderlichen Investitionen zur Beseitigung der Durchfeuchtung, Grundrissoptimierung und energetischen Modernisierung in ihre Gebotsstrategie einkalkulieren.