TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Schwarzenbach am Wald, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein 1966 in Massivbauweise errichtetes, voll unterkellertes Zweifamilienwohnhaus (Anbau Windfang 1967) nebst einer massiven Doppelgarage aus dem Jahr 1969 auf einem 363 m² großen Areal in zentraler Ortslage von Döbra, einem Gemeindeteil der Stadt Schwarzenbach am Wald. Das inselartig von Straßen und Wegen umgebene Grundstück ist als Mischgebiet ausgewiesen und voll erschlossen. Durch die leichte Hanglage bietet das Kellergeschoss zusätzliche Garagenkapazitäten. Die Infrastruktur vor Ort ist ländlich geprägt, weshalb für Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Ärzte und Schulen eine Anbindung nach Schwarzenbach am Wald via PKW erforderlich ist. Das Wohnhaus verfügt über zwei getrennte Wohneinheiten im Erd- und Obergeschoss mit einer Gesamtwohnfläche von 151,90 m² (je Einheit 75,95 m², bestehend aus 3 Zimmern, Kochecke, Bad, Flur/Garderobe und Balkon) sowie einer Bruttogrundfläche von ca. 325 m². Die Bausubstanz besteht aus 30 cm Bims-Mauerwerk mit Glattputz, einem Pfannensatteldach, Dachentwässerung aus Kupfer und isolierverglasten Kunststofffenstern. Das Gebäude weist eine baujahrestypische Ofenheizung sowie unzureichende Wärmedämmung auf. Die Holzbalkone an der Nordwestseite sind stark sanierungsbedürftig (pauschaler Reparaturstau von 19.000 EUR im Gutachten). Die Außenanlagen sind komplett verwildert. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Das Gebäude ist unbewohnt und lastenfrei bezüglich Wohnungsbindungen. Im Grundbuch eingetragen ist ein Forstrecht auf jährlichen Bezug von drei Raummetern Brennholz sowie ein Gemeinderecht. Wesentliches Bewertungsrisiko ist die unterbliebene Innenbesichtigung durch den Sachverständigen, wodurch der Ausbauzustand im Gebäudeinneren nicht abschließend verifiziert werden konnte. Ökologische Altlasten sind laut Gutachten nicht ersichtlich. Der ermittelte Sachwert beträgt 167.000 EUR (Bodenwert 11.500 EUR, Gebäudewert Wohnhaus 150.000 EUR, Doppelgarage 5.500 EUR). Unter Berücksichtigung eines Marktanpassungsabschlags für Lage, Dämmstandard und erforderliche Reparaturen wurde der Verkehrswert auf 150.000 EUR festgesetzt. Investoren finden hier ein solides Revitalisierungsobjekt mit klarer Aufteilung vor, müssen jedoch vor Gebotsabgabe entsprechende Renovierungs- und Heizungsmodernisierungskosten einkalkulieren.