TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Baesweiler, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Zweifamilienhaus mit Garage und einem nachträglich errichteten Wintergarten in der Saarstraße 8 in 52499 Baesweiler. Das ursprüngliche Gebäude wurde um das Jahr 1957 in massiver Bauweise errichtet und im Jahr 2012 durch einen großzügigen Wohnanbau im Erdgeschoss erweitert. Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 506 m² und liegt in einer ruhigen Wohnstraße mit Einbahnstraßenregelung, etwa 1,1 Kilometer westlich des Stadtzentrums von Baesweiler. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 206,7 m², aufgeteilt auf eine ca. 94,6 m² große Wohnung im Erdgeschoss und eine ca. 62,9 m² große Einheit im Obergeschoss, ergänzt durch einen ca. 49,2 m² großen Hobbyraum im ausgebauten Dachgeschoss. Der Bau- und Unterhaltungszustand des Wohnhauses wird im Gutachten als gut und dem Baualter sowie den Modernisierungen entsprechend beschrieben. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Brennwerttherme aus dem Jahr 2008, die durch eine Solarthermieanlage zur Warmwasserbereitung unterstützt wird. Die Sanitärbereiche wurden im Erdgeschoss im Jahr 2014 und im Obergeschoss im Jahr 2021 modernisiert und verfügen über bodengleiche Duschen. Die Fenster bestehen überwiegend aus brüniertem Aluminium mit Zweischeiben-Isolierverglasung aus dem Jahr 1985, während im Anbau modernere Dreifach-Verglasungen verbaut sind. Die Garage ist mit einem elektrischen Sektionaltor aus dem Jahr 2018 ausgestattet. Ein wesentliches Risiko stellt der im Jahr 2016 errichtete Wintergarten dar. Dieser wurde ohne Baugenehmigung errichtet, überschreitet die rückwärtige Baugrenze und ist laut Gutachter nicht genehmigungsfähig, weshalb ein Rückbau nicht auszuschließen ist. Zudem wurden Mängel wie Feuchtigkeitseintritte im Keller bei Starkregen, ein unzulässiges Keller-WC ohne Hebeanlage sowie Rissbildungen an den Garagenwänden festgestellt. Für diese Mängel wurde ein marktangepasster Abzug von 10.000 € vorgenommen. Das Grundbuch ist in Abteilung II bis auf den Versteigerungsvermerk lastenfrei; es bestehen keine Baulasten oder Altlastenrisiken. Das Grundstück liegt jedoch in einem ehemaligen Bergbaugebiet, akute Gefahren sind laut EBV aber nicht bekannt. Für Investoren und sicherheitsorientierte Käufer bietet das Objekt eine solide Substanz in attraktiver, ruhiger Wohnlage. Da das Erdgeschoss derzeit vom Miteigentümer bewohnt wird und die obere Wohnung leer steht, eignet sich das Haus hervorragend zur teilweisen Eigennutzung oder als Generationenprojekt. Vor dem Gebot sollte jedoch das finanzielle Risiko eines eventuellen Rückbaus des Wintergartens sowie die Kosten für die Kellersanierung exakt kalkuliert werden. Unter Berücksichtigung des moderaten Verkehrswerts von 354.000 € und des Abschlags bietet sich hier eine interessante Einstiegschance unterhalb des Sachwerts.