TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Kassel, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Marienstraße 10 in 34117 Kassel umfasst ein 449 m² großes Grundstück (Flur 10, Flurstück 1004/62), bebaut mit einer zweigeschossigen, unterkellerten Villa aus dem Jahr 1882 sowie einer freistehenden Garage aus dem Jahr ca. 1936. Das Anwesen liegt im Stadtteil Kassel-Mitte unweit der Wilhelmshöher Allee. Die Wohnlage wird gutachterlich als gut bis sehr gut eingestuft, wobei eine hervorragende Anbindung an den ÖPNV und die Nähe zur Innenstadt durch urbane Immissionsbelastungen begleitet werden. Die Gesamtwohnfläche von rd. 224 m² verteilt sich auf eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss (rd. 106 m²) und eine 3-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss (rd. 118 m² inklusive Wintergarten). Das um 1980 ausgebaute Dachgeschoss umfasst rd. 80 m² Nutzfläche, verfügt jedoch über keine Baugenehmigung. Die baulichen Anlagen befinden sich in einem überwiegend ausreichenden bis mangelhaften Unterhaltungszustand. Es liegen Feuchtigkeitsschäden im Keller sowie an Außenwänden vor; die Außentreppe, Vorräume und Außenanlagen weisen deutliche Abnutzungen auf. Der Ausstattungsstandard und der genaue Innenzustand konnten wegen verweigerter Innenbesichtigung nicht abschließend geprüft werden. Das Gebäude ist gemäß § 2 Abs. 1 HDSchG nachrichtlich in das Denkmalverzeichnis des Landes Hessen eingetragen und steht innen wie außen vollumfänglich unter Denkmalschutz. Für das Dachgeschoss besteht bauordnungsrechtliche Unsicherheit. Zudem wird das Erd- und Dachgeschoss derzeit von einem der Miteigentümer bewohnt, während das Obergeschoss leer steht. Der Sachverständige hat den vorläufigen Sachwert von 598.461 € mit einem Marktanpassungsfaktor von 1,03 multipliziert und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale mit einem Abschlag von 92.328 € berücksichtigt, was zum festgesetzten Verkehrswert von 524.000 € führt. Für Kapitalanleger und Entwickler bietet die Liegenschaft eine seltene Gelegenheit zum Erwerb einer großzügigen Stadtvilla mit Wertsteigerungschancen nach denkmalgerechter Sanierung. Vor einer Gebotsabgabe im Termin am 13.10.2026 müssen jedoch die Kosten für die Räumung, die bauordnungsrechtliche Klärung des Dachgeschosses sowie die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden detailliert kalkuliert werden.