ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Kirchhain, Hessen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Kirchhain-Langenstein besteht aus zwei Flurstücken: Flurstück 96/1, bebaut mit einem Zweifamilienwohnhaus, und Flurstück 96/4, ein unbebautes Gartenland. Der Gesamtverkehrswert wurde zum Stichtag 06.11.2025 auf 389.000 € festgesetzt, wobei 385.000 € auf das bebaute Flurstück und 4.000 € auf das unbebaute Flurstück entfallen. Die Wertermittlung erfolgte primär im Sachwertverfahren, ergänzt durch das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren für den Bodenwert. Ein Wertabschlag von 25.000 € wurde für in absehbarer Zeit anstehende Modernisierungen berücksichtigt, wobei dies eine Schätzung der Wertminderung und keine Kostenermittlung darstellt. Die Gesamt-Wohnfläche des Zweifamilienhauses (Altbau und Anbau) beträgt rund 274 qm. Der Altbau ist derzeit unbewohnt, während der Anbau unentgeltlich durch eine familienangehörige Person bewohnt wird, was zu einer Ist-Miete von 0 € führt. Marktübliche Mieten wurden im Gutachten nicht explizit ermittelt. Das unbebaute Flurstück 96/4 ist aufgrund seiner geringen Größe und planungsrechtlichen Lage nicht eigenständig bebaubar und wurde als hausnahes Gartenland bewertet. Der Altbau wurde 2019 umfassend modernisiert, einschließlich Fassade, Fenster, Haustechnik und Innenausbau, wobei kleinere Restarbeiten im Dachgeschoss verblieben. Der Anbau entspricht weitestgehend dem Standard von 1995, die Heizung wurde 2015 erneuert. Trotz eines insgesamt als normal und ohne wesentlichen Unterhaltungsstau beschriebenen Zustands wurden kleinere Feuchtigkeitsschäden und teilweise ältere Haustechnik festgestellt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Wärmedämmung entspricht dem Baujahr. Der Gutachter führte am 06.11.2025 eine Ortsbesichtigung durch und hatte Innenzugang zu beiden Gebäudeteilen, was durch detaillierte Raumbeschreibungen belegt ist. Es wurden jedoch keine Funktionsprüfungen der technischen Anlagen (Heizung, Wasser, Elektro) vorgenommen, und die Untersuchung beschränkte sich auf zerstörungsfrei und offensichtlich erkennbare Schäden. Die Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt. Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation basieren teilweise auf mündlichen Angaben. Im Grundbuch sind in Abteilung II eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht), eine Rückübertragungsvormerkung und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Das Baulastenverzeichnis enthält keine Eintragungen. Vor einer Investitionsentscheidung sind die genauen Konditionen des Wohnungsrechts und der unentgeltlichen Überlassung zu klären. Zudem sollten die tatsächlichen Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und die Modernisierung der älteren Haustechnik detailliert ermittelt werden, um das volle Investitionsrisiko abzuschätzen.