ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Rotenburg an der Fulda, Hessen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Rotenburg an der Fulda besteht aus drei Flurstücken: den Flurstücken 405/1 und 406/1, die einheitlich mit einem unterkellerten, zweigeschossigen Fachwerk-Wohnhaus aus dem 17. und 19. Jahrhundert bebaut sind, sowie dem Flurstück 408/1 mit einem Schuppen. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 92.200 EUR festgesetzt, wobei 90.400 EUR auf das Wohnhaus und 1.800 EUR auf den Schuppen entfallen. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch ein stützendes Ertragswertverfahren. Für die Bewertung wurden Abschläge für Bauschäden und Instandhaltungsstau (4.000 EUR) sowie für die fehlende Innenbesichtigung (10.150 EUR) vorgenommen, während ein demografischer Zuschlag von 3.045 EUR berücksichtigt wurde. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 85 m², die Wohnfläche des Hauses wird auf rund 123 m² geschätzt. Das Objekt ist augenscheinlich teilvermietet, jedoch lagen dem Gutachter keine Mietverträge vor. Eine marktübliche Nettokaltmiete von 5,50 €/m² wurde für die Wohnflächen angesetzt, was einem jährlichen Marktmietertrag von 8.118 EUR entspricht. Eine Berechnung der aktuellen Bruttorendite ist aufgrund fehlender Ist-Mieten nicht möglich, die potenzielle Bruttorendite auf Basis der Marktmiete liegt bei 8,80 %. Der Gesamtzustand des Fachwerkhauses wird als befriedigend, aber sanierungs- und modernisierungsbedürftig beschrieben. Es besteht Renovierungsbedarf, und fachwerktypische Schwachstellen sind ersichtlich. Letzte Sanierungen an den Fenstern werden in den 90er Jahren vermutet. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und es wird von einer vermutlich vorhandenen Gasheizung ausgegangen, deren Funktionsfähigkeit jedoch nicht geprüft wurde. Energetische Abschläge sind aufgrund des historischen Baustils und fehlender Dämmung zu erwarten. Der Gutachter konnte lediglich eine Außenbesichtigung durchführen, da der Zugang zum Objekt von der Schuldnerin nicht ermöglicht wurde. Dies führte zu Annahmen bezüglich der Innenbeschaffenheit, Ausstattung und des Zustands, was einen erheblichen Wertabschlag zur Folge hatte. Versteckte Mängel oder Schäden konnten nicht erfasst werden. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und die Beurteilung der Vermietbarkeit ist eingeschränkt. Im Grundbuch ist ein Wohnrecht eingetragen, dessen Löschung für die Bewertung unterstellt wurde, was für einen Erwerber ein erhebliches Risiko darstellt. Zudem steht das Objekt unter Denkmalschutz, was alle Baumaßnahmen genehmigungspflichtig macht und zusätzliche Kosten verursachen kann. Eine frühere Versteigerung wurde aus Gründen des § 74a oder § 85a ZVG versagt, sodass im aktuellen Termin ein Zuschlag auch unter der Hälfte des Verkehrswertes möglich ist. Vor einem Gebot sind eine umfassende Innenbesichtigung, die Klärung des Wohnrechts und eine detaillierte Kostenkalkulation für Sanierung und energetische Maßnahmen dringend angeraten.